Thưa ông, giá bất động sản Hà Nội thời gian qua tăng rất mạnh, thị trường "nóng" sớm hơn, vượt tất cả những dự báo trước đó. Theo ông đâu là nguyên nhân chính?
Thị trường bất động sản bây giờ đang diễn biến nhanh hơn so với tất cả các nhận định trước đó. Nếu căn cứ vào nền kinh tế vĩ mô, tình hình thế giới, chính trị, chúng ta đều cho rằng phải đến cuối năm nay hoặc đầu năm sau thì các gói kích thích, các chính sách mới tác động rõ nét đến bất động sản. Nhưng ở thời điểm hiện tại, tôi đang thấy là có một sự phản ứng của thị trường nhanh hơn tất cả các nhận định trên.
Nguyên nhân thì có nhiều nhưng chủ yếu là do lượng tiền gửi của các khách hàng đã tồn đọng ở trong ngân hàng một thời gian rất dài rồi, khoảng 8 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, hơn một năm qua Ngân hàng Nhà nước liên tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại giảm lãi suất, đến thời điểm này lãi suất huy động ngắn hạn đã về mức thấp nhất trong lịch sử khi chạm mốc 1,7%.
Áp lực từ nguồn tiền đang gửi tiết kiệm đổ ra ngoài thị trường rất lớn. Trong khi, nền kinh tế muốn hấp thụ một lượng tiền lớn như vậy sẽ mất khá nhiều thời gian, giống như đi cấy xong chăm cỏ, rồi mới đi gặt được.
Vậy để chốt lời nhanh nhất, dòng tiền từ ngân hàng sẽ đi về đâu? Nếu gửi tiết kiệm mà thấp như hiện nay thì sau khi trừ đi lạm phát sẽ lỗ. Với nhu cầu giữ tài sản, tức là giữ tiền sao cho an toàn thì vàng và đô la không còn là kênh đầu tư tốt khi giá đã tăng rất khủng khiếp. Như vậy, còn lại bất động sản là kênh hút vốn khi giá vẫn đang ở đáy sau 2 năm giảm sâu.
Chung cư nóng sốt bất thường đã khiến nhiều ý kiến nhận định bong bóng bất động sản đang quay trở lại, ông có đồng tình?
Nhiều người cho rằng đang có hiện tượng đầu cơ chung cư Hà Nội, bong bóng đang quay trở lại thị trường. Thậm chí, Bộ Xây dựng đề nghị Hà Nội chấn chỉnh, xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Tuy nhiên, tôi phủ nhận ý kiến thị trường chung cư đang bị đầu cơ.
Lý do thị trường hiện tại không cái đặc điểm quan trọng nhất của bong bóng, đó là đầu cơ. Đầu cơ là nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ôm hàng, khi giá quay đầu thì họ bán tháo. Khi ôm hàng tạo ra quả bóng to thì lúc bán tháo sẽ xẹp hơi đi.
Nhưng gần như 100% người mua chung cư Hà Nội thời gian vừa rồi là những người mua ở thực hoặc là người mua giữ tài sản, bằng 100% tiền mặt. Thời gian qua, không ai bỏ tiền ra mua chung cư để đầu cơ cả. Nếu đầu cơ phải ra các khu vực xa trung tâm Hà Nội khi giá còn đang thấp.
Không phải nhà đầu cơ thì chân dung người mua bất động sản ở thị trường hiện tại là ai, thưa ông?
Tôi cho rằng đây không phải là một sự quay lại của nhà đầu tư cũ mà đây là hành vi mới của một lớp các khách hàng mới. Dòng tiền của lớp nhà đầu tư này đã kích nổ thị trường bất động sản ngay trung tâm Hà Nội. Bằng chứng là vừa rồi nhà trong ngõ tại Hà Nội có thanh khoản rất cao, tăng liên tục 20-30%. Rồi đến chung cư, thấp tầng ở các khu đô thị ven đô cũng tăng rất mạnh.
Và khi dòng tiền tràn ra ngoài thị trường, giá tăng, có người mua thì cũng sẽ có người bán. Khi giá cao người bán thoát được hàng và thu được tiền về. Câu hỏi đặt ra là sau khi dòng tiền khiến bất động sản Hà Nội phát nổ thì đâu sẽ là điểm nổ tiếp theo?!
Sau chung cư Hà Nội, ông nghĩ phân khúc kích nổ tiếp theo là gì?
Với mức lãi suất như hiện nay để tiền ngân hàng thì "lỗ", mua lại bất động sản Hà Nội càng lỗ vì vừa bán xong giá đã tiếp tục tăng. Đầu tư vàng thực sự không phải cuộc chơi của tất cả mọi người bởi giá vàng trồi sụt bất thường, đồng đô la thì liên quan nhiều đến xuất nhập khẩu, chính trị. Chính vì thế, những người vừa bán nhà ở Hà Nội, họ đang gặp một bi kịch rất lớn. Họ phải giải ngân dòng tiền vào bất động sản ở khu vực giá rẻ hơn, chưa bị tác động của dòng tiền mới, giá đang ở ngưỡng thấp.
Sản phẩm họ tìm đến phải có giá trị pháp lý vững vàng. Họ không thể bán một căn chung cư có sổ đỏ mà đi mua một bất động sản chưa có đủ điều kiện pháp lý ở chỗ khác. Chính vì thế, bất động sản có sổ đỏ là tuyệt vời nhất, và đặc biệt phải có tiềm năng tăng giá.
Ngoài ra, sản phẩm đấu giá đất tại các tỉnh cũng sẽ rất tốt do tọa lạc ở vị trí trung tâm, sạch pháp lý. Đặc biệt là 2 năm vừa qua các tỉnh gần như không đấu giá thành công và theo nguyên tắc các phiên đấu giá lần sau, giá sẽ giảm. Như vậy giá đấu tại các tỉnh cũng đang rất phù hợp.
Chính vì thế, tôi nghĩ rằng, sau sự sốt nóng của bất động sản Hà Nội thì trước sau gì cũng lan sang các tỉnh khác. Đó có thể là các sản phẩm đất đấu giá hoặc các sản phẩm nằm ở trung tâm các tỉnh.
Ông có thể điểm ra một số dấu hiệu nhận biết các thị trường mới nhà đầu tư sẽ nhắm đến xung quanh Hà Nội?
Miền Bắc có những tỉnh tốt như là Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Bình, Bắc Ninh…Đây là những tỉnh đang phát triển công nghiệp, có tiềm năng tốt khi công ăn việc làm nhiều, dân số lớn. Còn Thái Bình cũng là một vùng đất tiềm năng khi trước đây chưa hề được nhắc đến trong các cơn sốt giá so với các tỉnh lân cận, chính vì thế mặt bằng giá sẽ tốt.
Mỗi tỉnh có một đặc thù riêng nhưng thị trường bất động sản ở các tỉnh này đều có điểm chung là sau thời gian hơn 2 năm không có thanh khoản, giá bất động sản ở những vị trí trung tâm hiện không thể rẻ hơn được nữa. Đây cũng sẽ là khu vực tiềm năng cho các nhà đầu tư địa phương lẫn nhà đầu tư Hà Nội trong tương lai.
Sự khác biệt giữa lớp nhà đầu tư mới khi đi đầu tư ra các tỉnh so với lớp nhà đầu tư cũ trước đây là gì, thưa ông?
Nhà đầu tư mới là những người đề cao tính an toàn hơn là lợi nhuận, nếu thấy rủi ro cao là họ không vào nữa. Họ lựa chọn mua tại những địa bàn có thể quản lý được, nhìn thấy được và không quá xa. Họ cũng đặc biệt quan tâm đến pháp lý, ít nhất là phải có thể ký được hợp đồng mua bán, còn nếu có sổ thì càng tốt.
Khác so với hành vi của các nhà đầu tư cũ tại thời điểm thị trường phát triển quá mức là họ sẵn sàng mua bất cứ thứ gì miễn được gọi là bất động sản, kể cả những sản phẩm chưa đủ điều kiện pháp lý. Còn như bây giờ là hoàn toàn khác, không có chuyện nhà đầu tư vào Phan thiết đi mua 1.000m2 đất nền sản xuất, xong rồi chia ra để mà bán.
Đặc biệt, nhà đầu tư hiện nay chủ yếu dùng tiền thật, rất ít dùng đòn bẩy ngân hàng. Tôi lấy ví dụ như một dự án đang mở bán ở trung tâm Cẩm Phả, Quảng Ninh, thời gian gần đây bán rất tốt đặc biệt 100% khách hàng thanh toán bằng tiền mặt và thanh toán trước hạn luôn, không theo tiến độ, không vay ngân hàng để được mức giá tốt nhất.
Đơn cử như nếu mua một căn liền kề vay ngân hàng hỗ trợ lãi suất 2 năm giá bán 5 tỷ thanh toán theo tiến độ. Nhưng khách hàng sẵn sàng mua trả luôn 95% tiền mặt để được giá tốt 4,5 tỷ. Nhà đầu tư hiện tại rõ ràng là những nhà đầu tư "mạnh về gạo, bạo vì tiền".
Trước đây, hầu hết các nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng đi xa, nhưng hiện tại, các nhà đầu tư này có xu hướng rút tiền về đầu tư tại Hà Nội và tỉnh lân cận. Đây sẽ tiếp tục là động lực tăng giá bền vững cho thị trường, thưa ông?
Thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn biến rất nhanh, không chỉ bởi "lớp nhà đầu tư cũ" mà còn phần lớn đến từ nguồn lực của "lớp nhà đầu tư mới". Lớp nhà đầu tư mới này thậm chí còn mạnh tay, bạo chi hơn rất nhiều trong khi các nhà đầu tư cũ gần như phòng thủ, có sự thận trọng trong việc quyết định xuống tiền hơn. Tuy nhiên, đích nhắm đến của cả hai lớp nhà đầu tư này đều là Hà Nội và các khu vực lân cận.
Hiện tại, thị trường bất động sản Hà Nội được ví như một quả bom nguyên tử đang kích hoạt một dòng tiền lớn. Lượng tiền lớn này đến từ tiền gửi tiết kiệm ào ra ngoài do lãi suất ngân hàng không còn hấp dẫn và đến từ những nhà đầu tư cũ của Hà Nội sau khi đã thành công ở các thị trường khác, gom tiền về. Chính vì thế, mảnh đất Hà Nội đang ngày càng trở nên chật chội so với dòng tiền đang đổ vào.
Trước diễn biến quá nhanh của thị trường tại Hà Nội, tôi cũng suy nghĩ đến 2 kịch bản. Một là giá bất động sản trở nên quá cao, mất thanh khoản, đồng nghĩa với cáckhu vực khác sẽ gặp khó hơn rất nhiều.
Tức là, những nhà đầu tư đang hăm hở rút tiền ra để mua bất động sản nhưng giá bất động sản lại quay đầu thì họ sẽ bị thất vọng. Và khi thất vọng như thế, họ sẽ rất dè chừng với thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường Hà Nội sẽ bị mất thanh khoản. Nếu bất động sản Hà Nội bị mất thanh khoản thì dẫn đến hệ lụy tất cả các thị trường khác cũng gặp thảm cảnh tương tự.
Tuy nhiên, đến bây giờ tôi khẳng định sẽ không có kịch bản như thế xảy ra. Tôi đang thấy một sự kích hoạt mạnh mẽ từ thị trường bất động sản Hà Nội lan sang các tỉnh lân cận. Và sự kích hoạt này đang ngày càng mạnh mẽ.
Không chỉ có nhà đầu tư Hà Nội, hiện nay làn sóng nhà đầu tư, chủ đầu tư phía Nam ồ ạt tiến ra Bắc, theo ông động thái này tiếp tục hâm nóng thị trường bất động sản tại phía Bắc từ nay đến cuối năm?
Tôi cho rằng, thị trường bất động sản ở miền Nam và các chủ đầu tư miền Nam thường đi trước so với miền Bắc. Ví dụ, thị trường chung cư ở TP.HCM đã tăng từ cách đây 3-5 năm nay, trong khi ở Hà Nội, giá mới biến động mạnh nhất thời gian gần đây. Riêng tại phân khúc chung cư có giá trên 100 triệu/m2 ở TP.HCM đã có cách đây khoảng 4-5 năm rồi, nhưng Hà Nội bây giờ mới bắt đầu lên 70-80 triệu/m2 và được xem là cao.
Không chỉ riêng TP.HCM, các tỉnh lẻ như Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu…giá cả cũng đã tăng từ khá lâu. Nhưng ngoài miền Bắc, nhắc đến thị trường cao tầng thì chỉ có mỗi Hà Nội là hấp thụ được, còn ở các tỉnh lân cận như Hải Phòng, Quảng Ninh…thì thực sự vẫn chưa được đón nhận bởi đông đảo khách hàng.
Vì vậy, việc một chủ đầu tư từ trong miền Nam ra Bắc tìm nơi đang có thị trường tốt thì có thể là "buôn", nếu mà ra miền Bắc để phát triển bất động sản theo hướng làm lại từ đầu để ra sản phẩm thì tôi nghĩ họ sẽ có ít cơ hội để làm. Và khi thị trường càng đông người tham gia thì càng sôi động.
Một điểm nữa là, với các chủ đầu tư phía Bắc, họ rất cẩn trọng, đặc biệt là liên quan đến các thủ tục pháp lý, đồng thời nghiên cứu thị trường cũng rất là kỹ. Một khi xuống tiền là rất chắc tay. Còn các chủ đầu tư phía Nam, thường họ nhanh nhạy hơn về tính thương mại. Cho nên, khi thấy nơi nào có thị trường tốt, biên độ lợi nhuận cao vừa phải là họ cũng có thể tham gia thị trường rồi. Mặt bằng chung giá bất động sản trong Nam đang cao hơn phía Bắc nên họ đang nhìn thấy tiềm năng lợi nhuận tại đây.
Chính vì những lý do đó, tôi cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản lẫn nhà đầu tư phía Nam đang đổ dồn ra Hà Nội và các tỉnh phía Bắc sẽ khiến thị trường sôi động hơn. Từ giờ đến cuối năm sẽ là thời của bất động sản Hà Nội và các tỉnh lân cận.
Xin cảm ơn ông đã có những chia sẻ hết sức thú vị!