Ngày 7-5, Ủy ban MTTQ TP HCM tổ chức hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo quyết định của UBND TP HCM về ban hành quy định điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa, diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn nhằm thay thế quyết định 60/2017.
Diện tích cũ, điều kiện mới
Dự thảo có 2 nội dung rất quan trọng là diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa. Diện tích tối thiểu được tách thửa kế thừa quyết định 60/2017. Cụ thể, thửa đất ở mới hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu 36 m2 đối với khu vực 1; 50 m2 đối với khu vực 2 và 80 m2 đối với khu vực 3.
Về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải bảo đảm diện tích tối thiểu 500 m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
Ông Nguyễn Toàn Thắng thông tin tại hội nghị
Trong khi đó, điều kiện tách thửa có điểm mới. Cụ thể, trường hợp thửa thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được tách thửa.
Trường hợp thửa thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500... đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được tách thửa.
Theo tìm hiểu của phóng viên, lâu nay người dân gặp khó khăn khi tách thửa, xin cấp phép xây dựng vì nằm trong khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. Như tại xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn, nhiều mảnh đất của người dân do ông bà, cha mẹ để lại không thể chuyển mục đích sử dụng vì quy định diện tích. Còn tại phường Tam Bình, TP Thủ Đức, có gia đình muốn chia đất thành 3 mảnh nhỏ nhưng nhiều năm cơ quan chức năng mới giải quyết thủ tục tách 1 mảnh. Phần đất còn lại chưa tách được bởi ở phía trong không có đường tiếp giáp, muốn tách thửa thì phải mở lối đi chung.
Mổ xẻ nhiều vấn đề
Tại hội nghị, góp ý dự thảo, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm đoàn luật sư TP HCM, đánh giá quy định đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) thì phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500… mới được tách thửa không mang tính chất tháo gỡ khó khăn. Ông đề xuất nên giữ quy định điều kiện tách thửa như trước đây là căn cứ quy hoạch 1/2.000.
Bà Trần Thúy Trân, Phó trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Chánh, nói Bình Chánh là ngoại thành, hiện nay quy hoạch chi tiết 1/500 chỉ dành cho dự án. Trong khi đó, người dân có nhiều nhu cầu tách thửa cho con hoặc nhu cầu sử dụng đất nên để tách thửa khu dân cư xây dựng mới mà yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500 khó khả thi.
Quyền lợi tách thửa đất cho người dân được kỳ vọng bảo đảm tốt hơn khi Quyết định 60/2017 được thay thế
Bà Võ Thị Kim Hồng, Chủ tịch Hội Luật gia TP HCM, đề nghị thay đổi quy định đối với diện tích tối thiểu ở khu vực 3. Theo bà Hồng, gia đình ở nông thôn thường đông con, nhu cầu tách đất cho ra riêng rất lớn, vì vậy quy định 80 m2 và chiều rộng 5 m thật sự khó cho người dân.
ThS Nguyễn Thị Bích Ngọc, Trường ĐH Tài nguyên và Môi trường, đề nghị xem xét quy định của Luật Đất đai, Luật Dân sự để có quy định hợp lý, tạo điều kiện cho người dân tách thửa.
Trao đổi về các ý kiến trên, ông Phan Ngọc Phúc, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP HCM, thông tin trên toàn địa bàn thành phố chỉ có khu vực lõi trung tâm 930 ha là phủ quy hoạch chi tiết 1/500. Quy hoạch phân khu đã phủ trên toàn địa bàn thành phố.
Để giải quyết vấn đề cho người dân, thành phố có 2 phương án là khẩn trương xây dựng quy hoạch chi tiết 1/500; điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2.000 để xác định vị trí đất ở. Còn về diện tích tách thửa, ông Phúc cho rằng dự thảo quyết định đã bám sát các quy định pháp luật.
Cũng theo ông Phúc, Quyết định 60 có quy định về việc hình thành đường giao thông khi tách thửa nhưng hiện nay xác định vấn đề này phức tạp nên dự thảo đã điều chỉnh, bỏ quy định trước đây.
Trong khi đó, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, nhận xét Quyết định 60 nhiều bất cập. Riêng về diện tích tối thiểu được tách thửa, qua quá trình theo dõi tại các địa phương thì thấy quy định diện tích tối thiểu được tách thửa ở cả 3 khu vực là phù hợp, ổn định nên tiếp tục kế thừa.
Ông Nguyễn Toàn Thắng cho rằng dự thảo quy định một số vấn đề mới về điều kiện tách thửa chủ yếu căn cứ vào quy hoạch 1/2.000, riêng đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp là căn cứ quy hoạch chi tiết 1/500. Vì vậy, thành phố đã giao soạn thảo quy định đối với các khu đất lớn làm dự án bài bản trong tương lai, muốn tách thửa thì phải có quy hoạch chi tiết 1/500, xác định vị trí đất ở. Sở Quy hoạch và Kiến trúc sẽ hướng dẫn quận, huyện xác định phần đất ở tại các quy hoạch phân khu để làm cơ sở thực hiện tách thửa.
Sắp có hướng dẫn
Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường vừa chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu văn bản hướng dẫn chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tại khu vực quy hoạch nhóm nhà ở trong các đồ án quy hoạch phân khu trên cơ sở của Luật Quy hoạch đô thị. Trong đó, quy định điều kiện về quy hoạch, giao thông...
Sở Quy hoạch và Kiến trúc được giao chủ trì, hướng dẫn UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức rà soát đề xuất điều chỉnh quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 hoặc tổ chức triển khai lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 đối với các ô phố có chức năng quy hoạch "đất sử dụng hỗn hợp" để xác định vị trí đất ở cụ thể, làm cơ sở chuyển mục đích sử dụng.