Trước đó, vào cuối năm 2023, Ngân hàng Nhà nước chính thức ban hành Thông tư số 22/2023 TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016 TT-NHNN quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng. Thông tư 22/2023 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Trong đó, đáng chú ý là quy định về cho vay để mua nhà.
Cụ thể, Thông tư 22 quy định hệ số rủi ro tín dụng 160% đối với tài sản là khoản cấp tín dụng chuyên biệt dưới hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp. Trước đó, Thông tư số 41/2016/TT-NHNN xác định hệ số rủi ro là 200% chung với khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản.
Hệ số rủi ro tín dụng là 50% đối với khoản phải đòi là khoản cho vay cá nhân phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn theo quy định của Chính phủ về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn. Còn theo Thông tư số 41/2016/TT-NHNN chưa có quy định riêng trong việc xác định hệ số rủi ro đối với khoản cho vay cá nhân phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn.
Hệ số rủi ro tín dụng cho vay thế chấp mua nhà ở xã hội sẽ được điều chỉnh hệ số rủi ro xuống tối đa là 50%. Tỷ lệ đảm bảo (LTV) cũng được điều chỉnh từ 100% trở lên và tỷ lệ thu nhập (DSC) trên 35%. Hệ số rủi ro tối thiểu là 20%, tương ứng với tỷ lệ đảm bảo dưới 40% và tỷ lệ thu nhập dưới 35%.
Ngoài ra, Thông tư cũng bổ sung các tổ chức tài chính quốc tế làm bên thứ 3 bảo lãnh hợp pháp giảm thiểu rủi ro tín dụng.
Liên quan đến quy định này, một số ý kiến cho rằng, Thông tư 22 đang gây khó khăn cho thị trường bất động sản, làm hạn chế quyền tiếp cận vốn của cá nhân tại ngân hàng khi chỉ quy định ngân hàng thương mại chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà ở đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở có sẵn. Như vậy, người mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính căn nhà đó sẽ không được cho phép vay ngân hàng thương mại.
Giải thích về vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước đã cho biết, Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: "Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo".
Ngân hàng Nhà nước khẳng định, Thông tư 22 không sửa đổi, bổ sung nội dung này. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30%-120% phụ thuộc vào tỷ lệ LTV được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.
Theo quy định mới của NHNN, điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).
Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41.
Như vậy, người mua nhà vẫn tiếp tục được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà dù Thông tư 22 chính thức có hiệu lực.