Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, việc 3 luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực sẽ giúp thị trường minh bạch, khơi thông nhiều điểm nghẽn mà doanh nghiệp đang bị "mắc kẹt".
Ông Đính phân tích: Thị trường bất động sản 20 năm gần đây đã tăng trưởng rất nhanh nhưng sau thời gian tăng trưởng mạnh từ năm 2018 - 2019 đến nay đã xuất hiện nhiều dấu hiệu gặp khó. Một trong những nguyên nhân là do vướng mắc về thể chế, pháp lý. Hiện cả nước có trên 1.200 dự án, trên 30 tỷ USD nằm chờ rà soát thanh tra.
Với 3 luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc đẩy mạnh năng lực thực tế.
Vì thế, các dự án khả thi còn vướng thủ tục pháp lý sẽ được cởi trói, nhờ những quy định trong luật mới và các Nghị định giúp địa phương có hướng giải quyết. Doanh nghiệp bất động sản từ đó sẽ có lợi thế thoát cảnh chôn vốn để tăng nguồn cung cho thị trường.
Ngoài ra, bảng giá đất trước đây quy định 5 năm 1 lần, do trung ương quyết định nhưng hiện nay được cập nhật hàng năm, phân quyền xuống địa phương. Các thông tin về giá đất sẽ chặt chẽ, rõ ràng, giúp cuộc chơi có tính chất sòng phẳng, công bằng hơn giữa các doanh nghiệp.
" Đây là điểm nghẽn rất lớn, nếu không giải quyết được sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn các dự án. Vấn đề gây ách tắc cũng sẽ được tháo gỡ khi 3 luật bất động sản có hiệu lực ", ông Đính nói.
Các quy định về đầu tư, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài...cũng là những quy định mới tạo sức hấp dẫn hơn cho thị trường trong thời gian tới.
3 luật bất động sản có hiệu lực, nhiều dự án còn vướng thủ tục pháp lý sẽ được cởi trói. (Ảnh minh họa: Minh Đức)
Đồng quan điểm, ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh cũng chia sẻ, 3 luật về bất động sản có hiệu lực sẽ khơi thông nhiều điểm nghẽn, giúp doanh nghiệp gỡ được vướng mắc.
Cụ thể, đối với các doanh nghiệp có sẵn dự án trước đây, chỉ còn hoàn thiện về mặt pháp lý thì sẽ có lợi thế về chi phí vốn thấp từ trước, chỉ cần nhanh chóng hoàn thiện pháp lý để cung cấp sản phẩm ra thị trường, thu được lợi nhuận, ngoài ra có thể bán bớt dự án cho các doanh nghiệp khác.
Còn đối với những doanh nghiệp muốn xin cấp phép dự án mới sẽ phải trải qua nhiều thủ tục, phải đàm phán giải phóng mặt bằng sát với giá thị trường cùng với tiền thuế đất làm chi phí phát triển dự án mới tăng lên. Tuy nhiên, các quy định rõ ràng ngay từ đầu sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn.
Ngoài ra, quy định khi Nhà nước cho thuê đất, một số trường hợp thuê đất thu tiền một lần sẽ được chuyển sang trả tiền hàng năm làm giảm áp lực tài chính. Từ đó giá nhà cũng sẽ được điều chỉnh và hoạt động kinh doanh linh động hơn.
Trước kia, các doanh nghiệp khi thuê đất chỉ được phép thay đổi từ trả tiền thuê hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê chứ chưa có quy định nào về quyền chuyển ngược lại.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm quy định về việc các cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hiện đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có thể lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm theo quy định.
Nếu tiền thuê đã được trả một phần trước đó thì số tiền nộp sẽ được khấu trừ vào tiền trả thuê đất hàng năm theo quy định.
Riêng với nhà ở xã hội, theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc G-Home, Luật Nhà ở năm 2024 có nhiều điểm giúp tháo gỡ đáng kể các bất cập cho doanh nghiệp trong quá trình phát triển phân khúc này.
Các chủ đầu tư không còn phải dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Điểm mới này dự kiến khắc phục tình trạng đơn giá cho thuê (được công khai trên các cổng thông tin) đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp.
Việc giải quyết được định khâu định giá đất cũng giúp rút ngắn đáng kể quá trình phát triển nhà ở xã hội.
Về đối tượng và điều kiện mua nhà ở xã hội, việc yêu cầu cá nhân mua (vợ/chồng) thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng nhưng bổ sung thêm điều kiện tổng thu nhập 2 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng cũng đã "cởi trói" những bất cập của người dân.
Với quy định trước đây, người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội lại không đủ tiền còn người trung lưu không đủ tiền mua nhà ở thương mại thì lại không đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Cùng với đó là những quy định chồng chéo, phức tạp về vấn đề hộ gia đình, hộ khẩu.