TS Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia.
Tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần thứ V sáng ngày 19/2, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, khi giá bất động sản tăng mạnh thì tiền thu chênh lệch địa tô chỉ nên thu một phần giá thị trường chứ không nên thu toàn bộ 100%.
Ông Nghĩa lấy ví dụ một miếng đất có giá 3 triệu đồng/m2, đầu tư xong hạ tầng có giá thị trường 6 triệu đồng/m2 thì chỉ nên thu một phần giá trị chênh lệch. Như vậy, trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao mà vẫn thu 100% thuế đất theo thị trường là rất "tàn khốc".
"Tôi cho rằng áp mức thuế suất khi chuyển nhượng bất động sản 2% hiện nay là rất cao. Mua nhà 5 tỷ đã méo mặt rồi lại còn thêm 100 triệu tiền thuế", TS Lê Xuân Nghĩa nói thêm.
Qua đó, ông Nghĩa kiến nghị mức thu thuế giao dịch bất động sản 2% trong lúc giá bán tăng cao cũng cần xem lại để tạo cơ hội cho người dân tiếp cận nhà ở.
Còn đề cập đến vấn đề đánh thuế bất động sản, ngôi nhà thứ hai, TS Lê Xuân Nghĩa nêu quan điểm rằng, tạm thời chưa nên áp dụng ngay vì thị trường bất động sản mới trải qua giai đoạn khủng hoảng, cần phải đợi thêm thời gian để phục hồi hoàn toàn trở lại.
Cũng trong khuôn khổ Diễn đàn, một trong những nội dung đáng chú ý được TS Lê Xuân Nghĩa nói đến, đó là vấn đề sống còn của thị trường bất động sản hiện nay là nguồn vốn. Tăng trưởng tín dụng bất động sản vẫn chưa theo kịp với giá bất động sản.
Cụ thể, tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2024 ở mức 8-10% vẫn còn khá thấp và chưa đáp ứng hết các nhu cầu vốn của thị trường bất động sản, trong khi giá bất động sản năm 2024 tăng rất nhanh, lên đến 40%.
Vì vậy, ông Nghĩa đánh giá, trái phiếu doanh nghiệp tới đây sẽ ấm lên, doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều hơn và lãi suất cũng sẽ cao hơn.
Hiện nay, theo Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014), thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
Tuy nhiên, theo Điều 247 Luật Đất đai 2024 (bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024), đã bổ sung quy định "trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân tính theo giá đất trong bảng giá đất".
Như vậy, kể từ ngày 01/8/2024, thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được chia thành hai trường hợp sau:
Trường hợp 1: Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần (như quy định hiện hành).
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, giá chuyển nhượng bất động sản là giá trị ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng; nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
Trường hợp 2: Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không thuộc Trường hợp 1) thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân tính theo giá đất trong bảng giá đất (quy định mới).
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không còn quan tâm giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá đất trong bảng giá đất x Thuế suất 2%.