Chặn đứng nạn đầu cơ
Mới đây, tại buổi làm việc với các bộ, ngành, hiệp hội, ngân hàng, doanh nghiệp về tình hình thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương nghiên cứu ban hành chính sách đánh thuế bất động sản đối với đất, nhà ở không sử dụng, phần chênh lệch giá đất với giá bán.
Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng đó là việc làm cần thiết. Theo ông, nhiều năm trở lại đây, khái niệm "nhà hoang", "biệt thự hoang", "khu đô thị hoang" đã quá phổ biến.
Thậm chí, ngay tại các thành phố lớn, nơi được cho là "đất chật, người đông", tình trạng này cũng không thiếu, tạo nên một nghịch cảnh trớ trêu là trong khi đất, nhà "hoang hóa" thì nhiều người dân chật vật, làm cả đời cũng chưa mua nổi một mảnh đất, căn nhà.
Thực trạng này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tạo ra bất công xã hội, khi mà phần lớn nguồn cung nhà đất dù ngày càng khan hiếm nhưng vẫn tiếp tục rơi vào tay những người dư dả tài chính, trong đó không ít người gom mua với mục đích đầu cơ.
Chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần đánh thuế nhà đất bỏ hoang. (Ảnh minh họa: Minh Đức).
"Họ sở hữu một vài, thậm chí là hàng chục bất động sản rồi để "hoang", "ôm đất" chờ thời, làm tăng giá nhà đất, khiến cho khả năng mua nhà ở của người dân ngày càng hạn chế ", ông nói.
Ông Đính cũng cho rằng, việc đầu cơ và đầu tư tại Việt Nam hiện vẫn chưa được phân định rõ ràng. Mua bất động sản để ở hay cho thuê, chuyển nhượng là hợp pháp và là hoạt động gắn liền với cơ chế thị trường, trên cơ sở tự chịu trách nhiệm "lời ăn, lỗ chịu". Nhưng hoạt động mua bán, chuyển nhượng không được kiểm soát là nguyên nhân chính của tình trạng "sốt đất".
"Các nhà đầu cơ "găm hàng" khi hàng hóa khan hiếm, rồi để "hoang" chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao đang rất phổ biến, xảy ra từ các khu vực thành thị tới nông thôn", ông Đính nêu thực trạng.
Theo ông Đính, đánh thuế bất động sản hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những người mua nhằm phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh là việc làm vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản và cũng là xu hướng chung trên thế giới.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng đánh giá đây là thời điểm thích hợp để Quốc hội, Chính phủ xem xét đánh thuế trên giá trị của bất động sản (ngoài thuế trước bạ và thuế giao dịch bất động sản). Việc áp dụng thuế sẽ bổ sung nguồn ngân sách cho quốc gia và giảm thiểu được tình trạng đầu cơ.
Tuy nhiên, để áp thuế giá trị bất động sản, ông Hiếu cho rằng, phải xác định được giá trị bất động sản đó, bao gồm chi phí đất đai và giá trị tài sản trên đất.
Cũng đồng tình với chính sách đánh thuế bất động sản bỏ hoang, uật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, nêu dẫn chứng: Ở Singapore người sở hữu bất động sản thứ hai trở lên phải chịu thêm thuế tài sản bổ sung lên đến 20-30% giá trị giao dịch (tùy từng thời điểm), đặc biệt nếu là người nước ngoài hoặc không sử dụng nhà cho mục đích ở.
Tương tự tại Pháp, thuế nhà bỏ hoang được áp dụng lũy tiến theo thời gian bỏ trống, bắt đầu từ 12,5% giá trị tiền thuê ước tính và tăng lên 25% từ năm thứ hai trở đi.
"Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi, tuy nhiên không nên áp dụng máy móc, mà phải phù hợp với bối cảnh thị trường, năng lực quản lý...", ông Tú nêu quan điểm.
Đánh thuế như thế nào cho hợp lý?
Nhà đất bỏ hoang càng lâu sẽ càng chịu mức thuế cao. (Ảnh minh hoạ).
Theo các chuyên gia, việc đánh thuế nhà đất bỏ hoang là cần thiết nhưng cần nghiên cứu kỹ nhiều yếu tố.
GS, TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, phân tích: Lâu nay nhiều người muốn học cách đánh thuế của Singapore là người mua nhà ở thứ 2 thì bị đánh thuế cao hơn. Nhưng đặc thù của Việt Nam khác với Singapore, trong trường hợp ngôi nhà thứ nhất giá trị rất lớn, còn nhà thứ 2 giá trị rất nhỏ thì không lẽ chỉ thu thuế ngôi nhà thứ 2 mà bỏ qua nhà thứ nhất?
Một số nước thu thuế 1 - 1,5% giá trị với tất cả trường hợp sở hữu nhà, đất. Nhưng với Việt Nam, thu nhập người dân đang còn thấp, nếu thu mức này thì người dân không chịu nổi.
"Phải nghiên cứu sắc thuế phù hợp với Việt Nam có thể thu thuế dựa trên giá trị nhà, đất hoặc diện tích sở hữu, đảm bảo mục tiêu vừa chống đầu cơ bất động sản vừa đảm bảo an sinh xã hội ", ông Võ nói.
Về cơ sở hạ tầng để thu thuế, ông Võ cũng cho rằng, hạ tầng quản lý còn yếu, cơ sở dữ liệu đất đai chưa hình thành một cách đầy đủ. Hiện chỉ mới Đồng Nai có cơ sở dữ liệu đất đai tương đối đầy đủ, còn các địa phương khác chỉ mới làm được một số diện tích nhất định.
"Một người có bất động sản tại rất nhiều tỉnh khác nhau thì tính thuế ra sao vì chưa có cơ sở dữ liệu bất động sản cả nước? ", ông Võ nêu vấn đề.
Đơn cử như thuế chuyển quyền sở hữu nhà đất thành thuế thu nhập từ chuyển quyền, nhưng không tính được thu nhập nên không áp dụng được thuế, vẫn phải áp dụng mức 2% như thuế chuyển quyền.
Bên cạnh đó là có những tư duy phải "đả thông" trước khi đưa ra chính sách thuế này, như là có công khai danh tính các chủ sở hữu bất động sản trên phạm vi cả nước hay chỉ công khai với cơ quan thuế? Nếu chỉ công khai với cơ quan thuế thì người dân sẽ giám sát đảm bảo minh bạch ra sao?
"Ngoài chuyện sắc thuế hợp lý với hoàn cảnh kinh tế - xã hội và thu nhập người dân, còn là câu chuyện lấy nguồn tiền nào, tài sản nào để sở hữu, xây được bất động sản đó. Điều này phải làm được mới tạo được điều kiện cần để đánh thuế bất động sản", ông Võ nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đề xuất có thể đánh thuế cao dần theo thời gian bỏ hoang. Như ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%.
Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.
Đồng thời, khuyến khích các chủ sở hữu đưa bất động sản bỏ hoang cho thuê hoặc bán, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Còn trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá...
Ngoài ra, theo ông Đính, với các doanh nghiệp phát triển dự án nếu không triển khai đúng tiến độ cũng cần xử lý nghiêm.