Maximilian Schranz trong căn hộ hai phòng ngủ giá 600 euro/tháng tại khu Theodor-Körner-Hof ở Vienna. Ảnh: The Guardian
Không cần trúng số hay nhờ quỹ tín thác gia đình, Schranz – một học viên cao học – chỉ trả 596 euro/tháng (khoảng 512 bảng Anh) cho căn hộ hai phòng ngủ rộng 54 m². Giá này chỉ là một phần nhỏ so với mặt bằng giá thuê tương đương ở London, Paris hay Dublin. Thậm chí, anh không phải đặt cọc và hợp đồng thuê là vô thời hạn, về lý thuyết, anh có thể truyền lại cho con cháu hoặc anh chị em sau này.
“Tôi biết mình đang sống một cuộc sống không mấy áp lực”, Schranz nói. “Bạn bè tôi ở các thành phố châu Âu khác khá ghen tị”.
Vienna – thành phố dường như đã tìm ra công thức giữ cho nhà ở nội đô luôn trong tầm với. Khi nhiều thành phố đối mặt với cơn sốt giá thuê do nhà ở bị biến thành nơi lưu trú ngắn hạn hoặc bị đầu cơ giữ chỗ trống, thủ đô nước Áo lại đi ngược dòng.
Trong báo cáo thường niên của Economist, Vienna nhiều lần được xếp là thành phố đáng sống nhất thế giới. Trung bình, người thuê nhà ở Vienna chỉ phải trả bằng một phần ba so với người thuê ở London, Paris hay Dublin, theo một nghiên cứu của Deloitte.
Một phần lý do căn hộ của Schranz có giá phải chăng rất đơn giản: đó là nhà thuộc sở hữu của thành phố. Vienna là chủ nhà lớn nhất châu Âu với khoảng 220.000 căn hộ cho thuê xã hội (so với London có hơn 800.000 nhưng do các hội đồng quận quản lý). Một phần tư cư dân Vienna là người thuê nhà xã hội, nếu tính cả khoảng 200.000 căn hộ hợp tác được xây bằng trợ cấp nhà nước, con số này vượt quá 50% dân số.
Triết lý nhà ở bền vững xã hội
Hệ thống này bắt nguồn từ một chương trình xây dựng đầy tham vọng sau Thế chiến thứ nhất, khi Vienna tràn ngập người mất nhà cửa. Với ngân sách đến từ thuế xa xỉ (như rượu champagne, cưỡi ngựa), giai đoạn đầu, Vienna đã xây dựng 65.000 căn hộ xã hội chỉ trong chưa đầy hai thập kỷ.
Những “siêu khối nhà” của thập niên 20 và 30 không giống nhà ở xã hội thông thường. Không mái bằng kiểu Bauhaus, chúng mang dáng dấp pháo đài hoặc tu viện, được trang trí kiểu Art Deco.
Hầu hết các khu nhà ở xã hội còn lại được xây sau Thế chiến II, đơn giản hơn. Căn hộ của Schranz nằm trong khu Theodor Körner-Hof, được xây thập niên 50, không xa hoa nhưng sạch đẹp, có sân trong xanh mát nơi anh thường đọc sách vào mùa hè.
Người Vienna gọi các khu này là Gemeindebauten (nhà cộng đồng) – một thuật ngữ phản ánh triết lý cốt lõi: bền vững xã hội. Kiến trúc sư Maik Novotny giải thích: “Vienna cố ý tạo ra sự pha trộn dân cư từ nhiều tầng lớp để tránh xung đột xã hội. Nhà ở xã hội không chỉ dành cho người nghèo”.
Nhà ở cộng đồng Karl Marx-Hof. Ảnh: Alamy
Không phân biệt tầng lớp – mô hình nhà ở cho tất cả
Một sinh viên như Schranz không thể tiếp cận nhà xã hội ở Anh vì không đủ tiêu chuẩn (không có con nhỏ, không khuyết tật), nhưng Vienna lại chủ động tiếp cận nhóm trẻ dưới 30 tuổi.
“Giữ được sự đa dạng xã hội trong các khu nhà là điều quan trọng, dù không dễ”, theo bà Kathrin Gaal – phó thị trưởng phụ trách nhà ở. Dù có trần thu nhập để nộp đơn (57.600 euro/năm cho người độc thân), nhưng sau khi vào ở, nếu thu nhập tăng thì cũng không bị kiểm tra lại.
Vienna xem chương trình nhà xã hội không chỉ là chính sách mà là lý tưởng nền tảng như NHS ở Anh hay quỹ dầu khí ở Na Uy. Những cư dân như ông Heinz Barnerth, 76 tuổi, sống tại Reumannhof từ thời thơ ấu, gọi đây là “mô hình thời đại”...
Một bất lợi khác là dù 60% dân số được hưởng nhà xã hội hoặc hợp tác, vẫn còn một lượng lớn người thuê nhà tư nhân, nhất là người mới đến (phải sống ở Vienna tối thiểu 2 năm mới đủ điều kiện xin nhà xã hội).
Trung tâm đô thị mới tại Seestadt Aspern. Ảnh: Alamy
Giữ đất cho cộng đồng
Trong khi London hay Berlin mất dần nhà ở xã hội vì bán cho tư nhân hoặc thiếu quỹ xây mới, Vienna chưa từng bán tài sản này. Từ 40 năm trước, thành phố lập quỹ “mua đất và tái phát triển đô thị”, hiện có 3 triệu m² đất dành riêng cho xây nhà xã hội – gồm cả đất nông nghiệp, bãi đường ray cũ, bệnh viện bỏ hoang.
Năm 2019, Vienna ban hành quy định: mọi dự án từ 5.000 m² trở lên phải dành 2/3 diện tích cho nhà ở được trợ giá.
Nhà ở xã hội Matteotti-Hof tại quận Margareten, được xây dựng trong giai đoạn 1926–1927. Ảnh: The Guardian
Việc này giúp thành phố có “vị thế đàm phán mạnh” với chủ đất, theo nhà nghiên cứu Harald Simons, người thừa nhận chính sách giữ đất là đúng hướng.
Từ năm 2015, Vienna khởi động lại chương trình xây mới sau 11 năm gián đoạn, và lên kế hoạch hoàn thành 5.500 căn Gemeindebau mới vào năm 2025. Ngân sách riêng cho năm 2024 là 557 triệu euro.
Một dự án gần đây ở Seestadt Aspern, một đô thị mới trên sân bay cũ phía đông thành phố, là ví dụ cho thế hệ nhà ở xã hội mới: đơn giản, bền vững, và sáng tạo.
Đường chân trời ở thủ đô Vienna. Ảnh: Alamy
Di sản trăm năm tiếp tục sống dậy
Cụ bà Margarete Stoklassa, 73 tuổi, chuyển về căn hộ mới ở Seestadt vì cần không gian không bậc thềm cho người cao tuổi. “Nhà chỉ 50 m² nhưng với thiết kế mở, đôi khi tôi thấy như đang chơi trốn tìm với chồng”, bà nói vui. Họ chỉ trả 520 euro/tháng.
Những tòa nhà mới vẫn mang màu đỏ, xanh, vàng, có bê tông trần và thép mạ kẽm do giá vật liệu tăng. Kiến trúc sư Bernhard Weinberger nói: “Sự tăng giá buộc chúng tôi quay về cốt lõi của nhà ở xã hội”. Ông tin tòa nhà này “sẽ còn đứng vững sau 200 năm nữa”.