Đất nền "hạ nhiệt"
Thông tin sáp nhập tỉnh là cú hích lớn với thị trường đất nền thời điểm đầu năm 2025 khiến phân khúc này đánh bật vị trí top đầu của căn hộ chung cư về mức độ quan tâm của người dùng trong những quý trước đó.
Dữ liệu thị trường bất động sản quý 1/2025 của Batdongsan.com.vn cho biết, tính đến tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tăng mạnh tại nhiều tỉnh thành sau thông tin sáp nhập. Cụ thể, so với tháng 2/2025, lượng tìm kiếm đất nền Hà Nội tăng 52%, đất nền TP.HCM tăng 31%, đất nền Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 42%, Quảng Bình tăng 45%, Quảng Trị tăng 8%…
Thời điểm tháng 3, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường bị ảnh hưởng bởi các thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành khiến đất nền lại "sốt". Nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng 5-30% như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội...
Tuy nhiên, sau thời gian ngắn sốt nóng, đến thời điểm hiện tại, cơn sốt đất nền đã hạ nhiệt, ngay cả khi khi Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh năm 2025, công bố bản đồ 34 tỉnh thành mới của Việt Nam. Nhiều nhà đầu tư tham gia với mục đích "lướt sóng" đã bị mắc kẹt.
So với tháng 4/2025, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu giảm nhẹ về mức độ quan tâm tại hầu hết các tỉnh – phản ánh dấu hiệu thận trọng hậu thông tin thuế đối ứng. Cụ thể, mức độ quan tâm ở Bắc Giang tháng 5 giảm 11% so với tháng 4, Bắc Ninh giảm 4%, Hòa Bình 16%, Hưng Yên giảm 10%...
Thị trường đã xuất hiện dấu hiệu giảm nhẹ về mức độ quan tâm tại hầu hết các tỉnh.
Mặc dù mức độ quan tâm có xu hướng giảm tốc, mặt bằng giá bán đất nền các tỉnh phía Bắc vẫn duy trì ổn định so với đỉnh tháng 3/2025. Cụ thể, so sánh với đỉnh của tháng 3, trong khi Vĩnh Phúc giữ nhịp tăng trưởng 14% thì Bắc Giang ghi nhận giảm 7%. Bắc Ninh tăng 20% so với đầu năm ngoái và tiếp tục nhích 3% so với tháng 3/2025. Quảng Ninh tăng 12% so với đỉnh. Còn Hải Phòng không có biến động giá đáng kể so với tháng 1/2024 cũng như hồi đỉnh tháng 3.
Giá đất nền một số nơi đi ngang, thậm chí có nơi giảm. (Dữ liệu: Batdongsan.com.vn)
Đã có nơi xuất hiện tình trạng giá giảm
Theo khảo sát thức tế của Batdongsan.com tại một số tỉnh, đất nền Văn Giang (Hưng Yên), giá chào bán vẫn đang giữ ở mức 125-150 triệu đồng/m2 với những lô đất thuộc khu vực vòng xuyến (bùng binh). Thậm chí, có lô rao giảm nhẹ 1-2 giá so với tháng 4/2025. Nhiều lô đất thuộc Phụng Công, Xuân Cao và Cửu Cao không còn nhảy nhót về giá, giá chào bán vẫn duy trì phổ biến 40-55 triệu đồng/m2 nhưng thanh khoản chậm. Một số lô chủ cần tiền gấp, giảm 1-2 triệu đồng/m2 nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.
Tại khu vực thành phố Hưng Yên, một lô đất thuộc đường Lương Định Của từng được chào giá 35 triệu đồng/m2 vào tháng 3/2025 thì nay giá rao bán là 32 triệu đồng/m2. Một số lô đất thuộc phường Hiến Nam cũng giảm nhẹ từ 32 triệu đồng/m2 lúc nóng sốt về mức trung bình là 30 triệu đồng/m2.
Tại Thái Bình, đất thuộc phường Hoàng Diệu thuộc thành phố Thái Bình, từng được rao bán mức giá trung bình 30-32 triệu đồng/m2 trong lúc nóng sốt thì hiện tại nhiều chủ đất chỉ đang chào bán từ 29-30 triệu đồng/m2.
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại thành phố Việt Trì (Phú Thọ), giá đất phường Thọ Sơn vẫn đang được chào bán ở mức 22-27 triệu đồng/m2 nhưng giá giao dịch thì thấp hơn từ 1 đến 2 giá. Đất Vân Phú, giá chào bán hiện tại là 18-21 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với mức giá 19,5-22 triệu đồng/m2 của tháng 3/2025. Đất tại khu vực Minh Phương giảm từ mức 30-34 triệu đồng/m2 về mức 29-32,5 triệu đồng/m2.
| Khu vực | Vị trí cụ thể | Giá chào bán hiện tại (triệu đồng/m²) | Thay đổi so với tháng 3-4/2025 | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Văn Giang (Hưng Yên) | Trung tâm thị trấn Văn Giang | 125 - 150 | Ít biến động, giảm nhẹ 1-2 giá so với tháng 4/2025 | Vẫn giữ mức cao |
| Xã Phụng Công, Xuân Cao, Cửu Cao | 40 - 55 | Ít biến động, một số giảm 1-2 triệu/m² | Thanh khoản chậm, khó bán | |
| TP Hưng Yên | Đường Lương Định Của | 32 | Giảm 3 giá so với tháng 3/2025 | Giá giảm |
| Phường Hiến Nam | 30 | Giảm 2 giá so với tháng 3/2025 | Giảm nhẹ | |
| TP Thái Bình | Phường Hoàng Diệu | 29 - 30 | Giảm 1-2 giá so với tháng 3/2025 | Thị trường hạ nhiệt |
| TP Việt Trì (Phú Thọ) | Phường Thọ Sơn | 22 - 27 | Giảm 1-2 giá thực tế | Giá giao dịch thấp hơn giá chào |
| Vân Phú | 18 - 21 | Giảm 1-1,5 giá so với tháng 3/2025 | Giá giảm nhẹ | |
| Minh Phương | 29 - 32,5 | Giảm 1-1,5 giá so với tháng 3/2025 | Giá giảm nhẹ |
Hay tại Bắc Ninh, giá chào bán đất nền thị xã Thuận Thành, Gia Bình, Lương Tài... đi ngang trong vòng hơn 2 tháng nay. Lượng nhà đầu tư đổ về đây tìm kiếm đất cũng không còn đông như thời điểm tháng tháng 3. Đáng chú ý, có một số nhà đầu tư với mục đích "lượt sóng" đang mắc kẹt.
Nhà đầu tư tên Hưng (37 tuổi) đặt cọc 300 triệu đồng mua lô đất 100m2 với giá 27 triệu đồng/m2. Với mục đích "lướt sóng", sau khi cọc xong, anh Hưng rao bán, tìm khách mua với giá cao hơn. Tuy nhiên, rao bán mãi mà không tìm được khách thiện chí mua, anh Hưng muốn xin lại cọc.
"Lấy lý do thủ tục sang tên sắp đến ngày mà bên chủ vẫn chưa làm xong thủ tục, nếu đúng đến ngày như đã hẹn chưa xong, tôi xin lại cọc, không mua nữa. Thế nhưng, đúng đến ngày hôm đó, 9h tối, phía chủ đất lo xong thủ tục. Tôi đành phải vào tiền lô đất. Với mục đích lướt sóng, nào ngờ giờ thành nhà đầu tư dài hạn", anh Hưng chia sẻ.
Tâm lý nhà đầu tư có xu hướng quay trở lại với chung cư
Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes đánh giá, từ tháng 4 đến nay, thị trường những khu vực này đã có dấu hiệu đi ngang, thậm chí giảm giá.
Theo ông, nhiều nhà đầu tư chạy theo tin sáp nhập để mua đất đang bị mắc kẹt do "cơn sốt" đi qua nhanh. Nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn hơn, phân tích các yếu tố cụ thể như kinh tế, hạ tầng, dân cư,... tại khu vực. Đồng thời, nhà đầu tư bất động sản trong thời điểm hiện tại cần nắm giữ ít nhất 3-5 năm thay vì "lướt sóng" kiếm lời.
Đáng chú ý, trong tháng 5 vừa qua, mức độ quan tâm đất nền bất ngờ giảm 5% so với tháng 4. Trong khi chung cư tăng 19%, nhà riêng và biệt thự đều tăng 9%.
Nhận định về diễn biến này, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, một trong những điểm đáng chú ý nhất là mức độ quan tâm tăng mạnh đối với căn hộ chung cư, đặc biệt tại Hà Nội và các tỉnh miền Bắc.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nhà đầu tư thường có xu hướng lặp lại vòng quay tâm lý.
"Đây có thể là tín hiệu đầu tiên cho thấy nhà đầu tư và người mua đang quay về xu hướng lựa chọn phân khúc có tính an toàn. Nhà đầu tư thường có xu hướng lặp lại vòng quay tâm lý. Khi thấy thị trường nóng, họ đổ vào đất giống thời điểm tháng 3 vừa qua. Khi nào cảm thấy thiếu an toàn, họ sẽ quay trở lại với loại hình có dòng tiền và có khả năng thanh khoản như căn hộ chung cư", ông Quốc Anh cho hay.
Nhận định về thị trường đất nền trong thời gian tới, bà Phạm Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, tại các thị trường đã tăng trưởng nóng về giá sẽ có sự điều chỉnh. Những dự án có pháp lý rõ ràng, đầu tư bài bản của các chủ đầu tư lớn vẫn sẽ duy trì sức hút.
Bên cạnh đó, tình trạng sốt nóng vẫn có thể xảy ra cục bộ tại một số địa phương nếu có thêm các thông tin mới về cơ chế, chính sách hay quy hoạch. Bởi đây vẫn luôn là phân khúc phản ứng rất nhạy và tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) vẫn luôn tồn tại ở một nhóm nhà đầu tư nhất định.