Anh Nguyễn Văn Hùng (42 tuổi, TP HCM) vừa quyết định tạm dừng kế hoạch xuống tiền mua căn nhà phố gần 12 tỷ đồng tại khu Đông.
Mấy năm nay, anh cho biết vẫn thường xuyên sử dụng đòn bẩy tài chính để mở rộng danh mục nhà phố và căn hộ. Với tỷ lệ vay 50-60% giá trị tài sản, mức tăng giá 15-20% mỗi năm từng đủ giúp khoản đầu tư mang lại lợi nhuận sau khi trừ chi phí vốn.
Nhưng bài toán hiện tại đã khác. "Trước đây vay 5 tỷ đồng, mỗi tháng trả lãi khoảng 30 triệu đồng vẫn có thể xoay xở. Còn hiện nay, lãi suất tăng, dòng tiền cho thuê không theo kịp, tôi không dám vay thêm", anh nói.
Không chỉ riêng anh Hùng, nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng đang chuyển trạng thái từ "mở rộng sang phòng thủ" khi chi phí vốn tăng lên rõ rệt, trong khi kỳ vọng tăng giá không còn dễ đạt như các giai đoạn trước.
Chị Trần Thu Hà, một nhà đầu tư sở hữu hai căn hộ cho thuê tại phường Thủ Đức, cho biết kế hoạch mua thêm bất động sản buộc phải tạm dừng dù đã chuẩn bị sẵn nguồn vốn. Theo chị, hiệu suất cho thuê hiện chỉ quanh 2-3% mỗi năm, trong khi lãi vay đang tăng lên 11-15% một năm, khiến việc dùng đòn bẩy trở nên kém hiệu quả.
"Nếu vay lúc này, rủi ro dòng tiền cao hơn nhiều so với kỳ vọng tăng giá", chị nhìn nhận.
Diễn biến này không chỉ xuất hiện ở nhóm nhà đầu tư cá nhân mà đang lan rộng trên thị trường khi mặt bằng lãi suất cho vay mua bất động sản duy trì ở mức cao. Khảo sát tại nhiều ngân hàng cho thấy lãi suất ưu đãi phổ biến 9-12% cho kỳ hạn ưu đãi 12-24 tháng. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên 12-15% một năm tùy khoản vay.
|
Thị trường bất động sản khu vực phía Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần |
Dữ liệu khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy tỷ lệ khách hàng có nhu cầu mua bất động sản giảm gần 35% trong quý vừa qua ở cả nhóm đang cân nhắc và chuẩn bị mua. Trong đó, nhóm "chuẩn bị mua" giảm từ 11% xuống còn 6%, còn nhóm "đang cân nhắc mua" giảm từ 44% xuống 30%. Ngược lại, tỷ lệ người không có nhu cầu mua bất động sản tăng từ 13% lên 39%, phản ánh xu hướng tạm rời khỏi thị trường thay vì chỉ trì hoãn quyết định.
Thời gian ra quyết định mua nhà cũng kéo dài hơn. Chỉ 17% khách hàng dự định giao dịch trong vòng 6 tháng tới, trong khi tỷ lệ có kế hoạch mua trong vòng hai năm tăng từ 57% lên 69%.
Theo One Mount Group, áp lực chính khiến dòng tiền bất động sản chững lại đến từ mặt bằng giá và lãi suất. Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến khả năng tiếp cận ngày càng khó khăn, trong khi lãi vay vẫn ở mức cao và triển vọng kinh tế còn nhiều biến động, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong ngắn hạn.
Thanh khoản thị trường cũng phản ánh rõ xu hướng này. Báo cáo của DKRA Consultings cho thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận trong tháng 5 giảm 22% so với tháng trước. Lượng mở bán mới giảm 66%, còn tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 19% tổng nguồn cung sơ cấp.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consultings, cho rằng thị trường căn hộ TP HCM đang bước vào giai đoạn thanh khoản chậm khi giá không còn tăng mạnh nhưng cũng chưa đủ giảm sâu để kích thích nhu cầu mua ở thực.
Theo ông, mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao sau nhiều năm tăng liên tục. Giá căn hộ sơ cấp hiện phổ biến 90-120 triệu đồng mỗi m2, nhiều dự án trung tâm và ven sông đã vượt xa khả năng chi trả của số đông người mua. Trong khi đó, thị trường thứ cấp dù hạ nhiệt, giá bán vẫn neo cao, khiến ngay cả những sản phẩm được quảng bá là "cắt lỗ" cũng khó tiếp cận với người mua ở thực.
Bên cạnh yếu tố giá, chi phí vốn tăng cũng khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Lãi suất vay mua nhà ở mức cao làm gia tăng áp lực tài chính, trong khi nguồn cung mới liên tục được bổ sung giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn và không còn tâm lý xuống tiền bằng mọi giá như trước.
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng áp lực lãi suất đang làm thay đổi đáng kể bài toán đầu tư bất động sản. Với mức lãi suất vay mua nhà hiện nay, nhiều người đang phải gánh chi phí cao gấp đôi so với giai đoạn ưu đãi trước đó.
Cụ thể, với khoản vay 5 tỷ đồng, lãi suất tăng từ 8% lên 14% một năm đồng nghĩa chi phí vốn phát sinh thêm khoảng 300 triệu đồng mỗi năm, làm thu hẹp đáng kể biên lợi nhuận đầu tư. Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo cao, hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính không còn hấp dẫn như trước.
"Ở giai đoạn lãi suất thấp, nhà đầu tư có thể chấp nhận vay nhiều nhờ kỳ vọng tăng giá đủ bù chi phí vốn. Nhưng hiện nay, họ buộc phải tính toán kỹ hơn về dòng tiền và tỷ suất sinh lời. Những tài sản chỉ trông chờ vào tăng giá sẽ kém hấp dẫn hơn trước", ông Kiên nói.
Điều đó khiến ưu tiên của nhà đầu tư hiện nay là bảo toàn dòng tiền thay vì mở rộng danh mục bằng đòn bẩy tài chính và buộc phải tính toán kỹ hơn về bài toán sinh lời. Những tài sản chỉ trông chờ vào kỳ vọng tăng giá sẽ kém hấp dẫn hơn, trong khi các sản phẩm tạo ra dòng tiền ổn định được ưu tiên.
Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, giới chuyên gia đánh giá dòng tiền thời gian tới vẫn sẽ ưu tiên khu vực có hạ tầng phát triển, khả năng khai thác tốt và tạo dòng tiền thực. Ngược lại, các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc dùng đòn bẩy lớn sẽ gặp khó hơn.