PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng Khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân
Tại Hội thảo Kinh tế Việt Nam 2024 và Triển vọng 2025 diễn ra mới đây, PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng Khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân đã đưa ra những phân tích sâu sắc, nhấn mạnh rằng bất động sản không thể là kênh đầu cơ ngắn hạn mà cần được định hướng để trở thành động lực tăng trưởng thực sự, dựa trên khu vực tư nhân và năng suất nội tại.
PGS.TS Phạm Thế Anh phát biểu tại Hội thảo.
PGS.TS Phạm Thế Anh cũng cảnh báo rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đối mặt với nguy cơ lớn nếu dòng vốn tiếp tục chảy vào các hoạt động đầu cơ thay vì sản xuất và đổi mới. Ông nhấn mạnh: “Không có tăng trưởng thật nếu tiền chỉ đi vào đất và cổ phiếu”.
Theo ông, việc thị trường bất động sản tăng nóng trong những năm gần đây, kết hợp với các chính sách tín dụng dễ dãi, có thể dẫn đến bong bóng giá tài sản, gây bất ổn vĩ mô với những hệ lụy như lạm phát, mất giá tiền tệ và thâm hụt ngân sách. Để tránh kịch bản này, bất động sản cần được định hướng để phục vụ nhu cầu thực tế, như nhà ở giá rẻ, khu công nghiệp hiện đại hay các dự án thương mại hỗ trợ sản xuất, thay vì chỉ là công cụ tích lũy tài sản tài chính.
Áp lực từ chính sách thuế quan của Hoa Kỳ càng làm nổi bật sự cần thiết phải tái cơ cấu thị trường bất động sản. PGS.TS Phạm Thế Anh chỉ ra rằng Việt Nam phụ thuộc lớn vào xuất khẩu và FDI, đặc biệt trong các khu công nghiệp bất động sản phục vụ sản xuất. Thuế quan khiến hàng hóa Việt Nam trở nên đắt đỏ hơn tại thị trường Mỹ, làm giảm lợi thế cạnh tranh và tiềm ẩn nguy cơ suy giảm dòng vốn FDI vào các khu công nghiệp.
“Sự bất ổn từ chính sách quốc tế phá vỡ luật chơi thương mại, khiến nhà đầu tư nước ngoài thận trọng hơn,” ông nhận định. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh cơ hội cho bất động sản công nghiệp nếu Việt Nam tận dụng tốt các hiệp định thương mại tự do (FTA) và lao động chi phí thấp để thu hút các dự án FDI chất lượng cao, tập trung vào sản xuất giá trị gia tăng.
Về nhu cầu nội địa, thị trường bất động sản nhà ở đang chịu tác động từ sức mua suy yếu do thu nhập người dân không tăng đáng kể trong vài năm qua. PGS.TS Phạm Thế Anh lưu ý rằng các yếu tố như chính sách thuế thu nhập cá nhân chưa hợp lý và giá bất động sản tăng nóng đã làm giảm khả năng chi tiêu và tích lũy của người dân, khiến phân khúc nhà ở khó tạo ra đột phá trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, ông đề xuất rằng bất động sản nhà ở giá rẻ và tầm trung vẫn có tiềm năng lớn nếu được hỗ trợ bởi các chính sách tín dụng hợp lý và nguồn cung được cải thiện. Ngoài ra, việc đẩy mạnh du lịch quốc tế thông qua nới lỏng thị thực có thể kích thích phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bù đắp phần nào tác động tiêu cực từ xuất khẩu.
Đầu tư công, thường được xem là công cụ thúc đẩy thị trường bất động sản thông qua các dự án hạ tầng, không nên là động lực chính trong dài hạn. PGS.TS Phạm Thế Anh cảnh báo rằng việc “ép giải ngân” đầu tư công mà không cải cách thể chế sẽ khó mang lại hiệu quả, đặc biệt là trong việc thu hút đầu tư tư nhân vào các dự án bất động sản thương mại và công nghiệp.
Ông nhấn mạnh: “Nguồn lực cho bất động sản trong dài hạn phải đến từ khu vực tư nhân, bởi ngân sách nhà nước không đủ để duy trì các dự án lớn”.
Để đạt được điều này, Việt Nam cần cải thiện môi trường kinh doanh, minh bạch hóa thủ tục pháp lý và đảm bảo chính sách ổn định.
“Chỉ khi môi trường đầu tư thực sự an toàn, các doanh nghiệp mới dám đổ vốn vào các dự án bất động sản dài hạn, thay vì chạy theo đầu cơ ngắn hạn”, ông khẳng định.
Đồng quan điểm, GS.TS Tô Trung Thành tại hội thảo nhấn mạnh rằng tăng trưởng của thị trường bất động sản cần gắn liền với ổn định kinh tế vĩ mô.
Ông đề xuất các chính sách tài khóa nên tập trung vào nâng cao hiệu quả đầu tư công, giảm thuế có chọn lọc cho các dự án bất động sản phục vụ sản xuất và an sinh xã hội, đồng thời thúc đẩy đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số để nâng cao giá trị gia tăng của các khu công nghiệp và đô thị thông minh.
Việc tái cấu trúc chuỗi sản xuất và tận dụng các FTA cũng sẽ giúp bất động sản công nghiệp và thương mại thu hút dòng vốn chất lượng, từ đó tạo ra động lực tăng trưởng bền vững hơn.