Hết thời "đóng băng"
Giống như nhiều phân khúc bất động sản khác, shophouse tại Hà Nội hiện cũng mức tăng giá khá mạnh. Tại quận Hà Đông mức tăng phổ biến từ 30 - 40% trong 1 năm qua, cá biệt, có nơi tăng giá đến hơn 70%.
Điển hình là một căn căn shophouse tại đường Tố Hữu có diện tích 91m2, hiện được chào bán với giá 36 tỷ đồng, tương đương gần 400 triệu đồng/m2. Được biết, đầu năm 2024, giá của căn shophouse này chỉ khoảng 11 tỷ đồng, tức là giá đã tăng 73,6%.
Một căn shophouse khác tại phường Dương Nội có diện tích 205m2, hiện được chào bán với giá 45 tỷ đồng, tương đương 219 triệu đồng/m2. Hồi đầu năm 2024, giá của căn shophouse này khoảng 30 tỷ đồng.
Một căn shophouse khác tại phố Nguyễn Thanh Bình cũng tăng giá khoảng 39,1% trong vòng 1 năm qua. Theo đó, căn shophouse này có diện tích 91m2, giá 39 tỷ đồng, tương đương 428 triệu đồng/m2.
Nhiều shophouse tăng giá mạnh trong 1 năm qua.
Tương tự, một căn shophouse 7 tầng, rộng 65m2, mặt tiền 6,5m tại dự án The Terra An Hưng, phố Nguyễn Thanh Bình được rao bán với giá 26 tỷ đồng, tương đương 400 triệu đồng/m2.
Một căn shophouse 5 tầng, rộng 88m2, mặt tiền 5m tại dự án La Casta Văn Phú, đường Lê Trọng Tấn, phường Phú La được rao bán với giá 21 tỷ đồng, tương đương 238,64 triệu đồng/m2.
Shophouse 6 tầng, rộng 111m2, mặt tiền 6m tại dự án TSQ Galaxy, đường Tố Hữu, phường Vạn Phúc, quận Hà Đông co giá 32 tỷ đồng, tương đương 288,29 triệu đồng/m2.
Tại quận Long Biên, nhiều căn shophouse có mức tăng giá mạnh, lên tới 50%. Ví dụ, một căn shophouse 90m2 tại phường Ngọc Thuỵ đang được chào bán với mức giá 25,6 tỷ đồng, tương đương 284,44 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng 59,8% trong vòng 1 năm qua.
Một căn shophouse khác tại phường Thạch Bàn có diện tích 266 m2, hiện được rao bán 45 tỷ đồng, tương đương 168 triệu đồng/m2, cũng tăng khoảng 31% chỉ sau 1 năm.
Shophouse vẫn là phân khúc nhiều tiềm năng khi giá tăng mạnh.
Theo ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Tuấn Anh, giá shophouse tăng mạnh trong thời gian gần đây là theo đà tăng chung của thị trường bất động sản.
Dù phân khúc này có phần trầm lắng hơn các phân khúc khác bởi đây là phân khúc có tổng tiền đầu tư cao, đa số đều vài chục tỷ đồng nhưng vẫn là phân khúc tiềm năng với các nhà đầu tư.
" Ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, người mua shophouse còn có thể cho thuê kinh doanh, nên đây là phân khúc hướng đến mục đích đầu tư dài hạn, an toàn, phù hợp với “khẩu vị” nhiều nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại ", ông Tuấn nói.
Đáng nói, nếu như trước đây, loại hình shophouse chỉ phù hợp với các nhà đầu tư dài vốn thì nay cơ hội được chia đều cho cả người mua có nguồn vốn hạn chế. Vì các chủ đầu tư đang rất tích cực “bung” ra các chính sách thanh toán phù hợp, hỗ trợ tối đa người mua nhằm kích cầu thị trường.
Cẩn trọng khi xuống tiền
Tuy phân khúc có nhiều tiềm năng nhưng ông Tuấn cho rằng, khó kỳ vọng tiếp tục tăng giá đột biến trong 1-2 năm tới. Nhà đầu tư nên coi shophouse là để tạo ra nguồn thu nhập ổn định chứ không phải để tăng mạnh lợi nhuận.
Bởi đặc thù của shophouse sẽ gắn liền với khả năng khai thác và khả năng khai thác lại phụ thuộc vào nhu cầu của cư dân xung quanh. Vì vậy, shophouse chỉ phát huy đúng giá trị khi nằm ở khu dân cư hiện hữu, có khả năng phát triển lên đô thị…
Dù số tiền đầu tư lớn nhưng có thể thấy các shophouse hiện nay đều rơi vào tình trạng tỷ suất cho thuê rất thấp.
Anh Nhật Hoảng, một nhà đầu tư shophouse lâu năm tại Hà Nội chia sẻ, anh vừa quyết định mua một căn shophouse tại quận Long Biên. Hơn nửa năm nay, anh đã bắt đầu “đảo vốn” từ đầu tư đất nền sang loại hình shophouse.
“ Tôi chuyển sang sản phẩm shophouse bởi thực tế đã chứng minh, kể cả các giai đoạn thị trường trầm lắng thì shophouse vẫn mang đến cơ hội khai thác cho thuê, tạo dòng tiền và có thể âm thầm tăng giá ”, anh Hoàng cho biết.
Shophouse tại Hà Nội lại tăng giá chóng mặt. (Ảnh minh họa)
Tuy nhiên, anh Hoàng cũng thừa nhận, nếu cho thuê, tỷ suất sinh lời của shophouse hiện chỉ 1-3%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm.
Đơn cử, căn shophouse của anh lúc mua giá 25 tỷ đồng, nhưng hiện cho thuê với giá 65 triệu đồng/tháng, tương đương lợi nhuận chỉ 3%/năm.
“ Tỷ suất sinh lời từ cho thuê rất thấp nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn đổ tiền đầu tư shophouse là bởi tiềm năng gia tăng giá trị của nó. Có người bạn của tôi đầu tư một căn shophouse 150m2 được 1 năm, lúc mua khoảng 30 tỷ đồng, nhưng hiện giá căn này đã tăng lên 40 tỷ đồng, tính ra thì lợi nhuận hơn 30% ”, anh Hoàng chia sẻ.
Đồng quan điểm, anh Nguyễn Hải Nam, một môi giới chuyên shopphouse tại Hà Nội cho hay, thời đỉnh cao, nhà đầu tư chọn shophouse với tiêu chí “mua kỳ vọng bán tương lai”. Nghĩa là lợi nhuận chỉ là yếu tố phụ, khách kỳ vọng giá sẽ tăng sau 3-5 năm để chốt lời.
“ Đa phần người đầu tư shophouse là những người trường vốn, họ ít quan tâm đến dòng tiền cho thuê, mà quan tâm đến giá trị tài sản khi bán.
Ví dụ, tại quận Hoàng Mai, năm 2023, một căn shophouse trị giá 15 tỷ đồng, đang cho thuê khoảng 20-30 triệu đồng/tháng, tức lợi suất thấp hơn nhiều so với gửi ngân hàng. Nhưng giá hiện tại vào khoảng 20-25 tỷ đồng, tức tăng 5-10 tỷ đồng so với cách đây 2 năm.
Đây rõ ràng là con số không tệ, khó khăn chỉ đến với các nhà đầu tư đi vay quá nhiều ”, anh Nam phân tích.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng cho rằng, shophouse chỉ thực sự tiềm năng khi đạt được các yếu tố như dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích tốt, có cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn, sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.
Bà Dung đưa ra lời khuyên, muốn đạt lợi nhuận và an toàn thì nhà đầu tư nên chọn shophouse có giá trị vừa từ 2-7 tỷ đồng, để không phải bỏ số tiền quá lớn ban đầu mà chưa biết có thu lại tương xứng hay không. Nhà đầu tư cũng không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn từ 1-2 năm mà phải có kế hoạch trung tới dài hạn từ 3-5 năm trở lên.