Thị trường bất động sản vừa chứng kiến một thử nghiệm táo bạo từ Vinhomes nhằm phá vỡ trạng thái đóng băng "vàng trong dân": cho phép người dân quy đổi vàng thành tiền để mua nhà, và sau 5 năm có quyền chọn nhận nhà hoặc nhận lại giá trị tương đương 110% lượng vàng ban đầu, hoặc giữ nguyên căn nhà đã mua.
Mô hình "vàng đổi nhà" này ngay lập tức làm dấy lên những cuộc tranh luận sôi nổi về cấu trúc tài chính. Để hiểu rõ bản chất của cuộc chơi, cần bóc tách hai câu hỏi lớn nhất mà thị trường và các nhà đầu tư đang đặt ra.
Tính pháp lý của việc mua bán vàng
Mối băn khoăn đầu tiên và hệ trọng nhất của dư luận chạm ngay vào ranh giới của các quy định quản lý ngoại hối. Theo Nghị định 24/2012/NĐ-CP, Ngân hàng Nhà nước quản lý độc quyền hoạt động xuất nhập khẩu và sản xuất vàng miếng, đồng thời nghiêm cấm việc sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán cho các giao dịch thương mại. Vậy, một doanh nghiệp bất động sản công khai lập chương trình đổi vàng lấy nhà thì có phạm luật?
Câu trả lời ngắn gọn là Không. Nhưng sự hợp pháp này không đến từ một ngoại lệ, mà đến từ một cấu trúc giao dịch.
Vinhomes không trực tiếp đứng ra thu nhận vàng từ người dân, cũng không ghi nhận vàng như một phương thức thanh toán trên hợp đồng mua bán bất động sản. Thay vào đó, toàn bộ quá trình chuyển đổi được vận hành thông qua một bên thứ ba: các doanh nghiệp kinh doanh vàng bạc đá quý được cấp phép hợp pháp trên thị trường.
Người dân mang vàng đến các đơn vị trung gian này để thực hiện giao dịch bán vàng tích trữ, thu về tiền đồng (VND). Dòng tiền VND này sau đó được chuyển dịch để tất toán nghĩa vụ tài chính với Vinhomes. Về mặt kỹ thuật pháp lý, đây là một chuỗi các giao dịch dân sự và thương mại song phương độc lập và hoàn toàn hợp pháp. Vinhomes chỉ nhận tiền mặt (VND), do đó không vi phạm lệnh cấm dùng vàng làm phương tiện thanh toán.
Giá vàng sau 5 năm tính như thế nào?
Nếu câu hỏi thứ nhất giải tỏa áp lực về mặt luật pháp, thì câu hỏi thứ hai đánh trực diện vào túi tiền và quyền lợi sát sườn của nhà đầu tư: Con số 110% sau 5 năm sẽ được neo theo mức giá vàng tại thời điểm nào?
Đây là chi tiết mang tính định đoạt. Nếu dòng tiền tất toán sau nửa thập kỷ bị đóng đinh vào mức giá của quá khứ (lúc bắt đầu mua nhà), người dân sẽ chịu thiệt hại khổng lồ nếu lạm phát đẩy giá vàng thế giới tăng phi mã. Ngược lại, nếu tính theo giá tương lai, chủ đầu tư sẽ phải gánh một rủi ro biến động rất lớn.
Phía Vinhomes đã xác nhận, khoản tiền hoàn trả sau 5 năm sẽ được tính theo mức giá vàng tại thời điểm quy đổi ngược (tức là tại thời điểm sau 5 năm), chứ không phải giá cố định của quá khứ.
Ví dụ năm 2026, khách hàng dùng 100 lượng vàng để quy đổi tại mức giá 160 triệu đồng/lượng (16 tỷ đồng) tại công ty vàng bạc A, thì sau 5 năm (tức 2031), sẽ nhận về lượng tiền mặt tương đương quy đổi thành 110 lượng vàng tại công ty A tại thời điểm của năm 2031. Như vậy khách hàng nhận lại được đúng số vàng đã bỏ ra ban đầu và phần lãi tương ứng 10%.
Tuy nhiên, phía Vinhomes cũng nêu rõ, chương trình chỉ áp dụng cho khách hàng đã mua vàng từ 1 tháng trở lên, tức là từ 25/4/2026 trở về trước.
Về bản chất kinh tế, đây là một hợp đồng bảo hiểm rủi ro lạm phát hữu hiệu cho người mua. Tài sản của người dân không bị "VND hóa" để rồi hao mòn theo thời gian, mà vẫn giữ nguyên đặc tính neo giữ giá trị của vàng, kèm theo một phần thưởng tài chính là 10% lượng vàng tăng thêm sau 5 năm - tương đương mức sinh lời danh nghĩa khoảng 2% mỗi năm bằng vàng.