Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở từng đạt gần 180 nghìn sản phẩm năm 2018, nhưng giảm xuống chỉ còn 48 nghìn sản phẩm năm 2022. Từ năm 2023, thị trường có dấu hiệu phục hồi với hơn 65 nghìn sản phẩm mới trong năm 2024, và riêng 6 tháng đầu năm 2025 đã có thêm 51 nghìn sản phẩm.
Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm lại mất cân đối nghiêm trọng. Các phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và trung cấp (25–50 triệu đồng/m2) – vốn là nhu cầu chính của người dân – lại sụt giảm mạnh, lần lượt từ 19% và 33% năm 2019 xuống còn 7% và 19% năm 2024. Riêng Hà Nội và TP.HCM, hai phân khúc này gần như biến mất từ 2023.
Ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030”. Sau gần 3 năm triển khai, số liệu Bộ Xây dựng cho thấy cả nước đã có 692 dự án được triển khai với quy mô hơn 633 nghìn căn. Trong đó có 146 dự án hoàn thành với hơn 103 nghìn căn; 144 dự án đã khởi công với 127 nghìn căn; 402 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 400 nghìn căn. Như vậy, đến năm 2025, các dự án đã đạt 59,6% chỉ tiêu của Đề án.
Đáng chú ý, chỉ trong 7 tháng đầu 2025, cả nước hoàn thành 36.862 căn nhà ở xã hội – tương đương 80% kết quả cả năm 2024 và gấp 7 lần năm 2022. 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu có khả năng hoàn thành, thậm chí vượt kế hoạch năm 2025. Trong số 250 dự án được khởi công ngày 19/8 vừa qua để chào mừng 80 năm Quốc khánh, cũng có tới 22 dự án nhà ở xã hội.
Dù tốc độ triển khai bứt tốc, VARS IRE cho rằng thị trường vẫn còn nhiều thách thức. Trước hết là quỹ đất, khi nhiều địa phương bố trí chưa phù hợp, ở vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng. VARS IRE kiến nghị tăng cường giám sát, xử lý trách nhiệm lãnh đạo địa phương chậm trễ, đồng thời rà soát việc thực hiện nghĩa vụ quỹ đất 20% của các dự án thương mại.
Một vấn đề khác là đánh giá nhu cầu, dẫn tới tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” khi nguồn cung không khớp với thực tế. VARS IRE đề xuất giao các đơn vị nghiên cứu độc lập khảo sát chuyên nghiệp, đảm bảo dữ liệu khách quan cho hoạch định chính sách.
Ngoài ra, mức khống chế chi phí bán hàng 2% hiện quá thấp, khiến doanh nghiệp khó truyền thông đến đúng đối tượng. Cần có sự điều chỉnh linh hoạt để vừa minh bạch, vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư có nguồn lực tiếp cận người dân hiệu quả hơn.
Thị trường cũng tồn tại tình trạng mua nhà ở xã hội để chuyển nhượng trái quy định, gây méo mó và làm người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận. VARS IRE kiến nghị sau thời hạn 5 năm sở hữu, việc chuyển nhượng phải ưu tiên cho đối tượng đủ điều kiện; trường hợp bán cho người ngoài diện chính sách thì chủ sở hữu phải hoàn trả lại các ưu đãi đã được hưởng.
Với đà tăng trưởng hiện nay cùng sự quyết liệt từ Chính phủ, địa phương và doanh nghiệp, VARS IRE tin rằng mục tiêu hoàn thành 100 nghìn căn nhà ở xã hội trong năm 2025 là khả thi. Đây cũng là bước đệm quan trọng để tiến tới hoàn thành Đề án 1 triệu căn hộ vào năm 2030, góp phần giải quyết nhu cầu an sinh bức thiết của hàng triệu người dân thu nhập trung bình và thấp.