Theo quy định hiện hành, việc chuyển đổi mục đích làm nhà ở thương mại phải có “đất ở” và phù hợp quy hoạch nhưng theo dự thảo mới này chỉ cần phù hợp quy hoạch và đầu tư.
Cụ thể, theo điều 122 của dự thảo, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện như: Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch được phê duyệt theo pháp luật quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này;
Bên cạnh đó, có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
Chuyển mục đích làm nhà ở thương mại sẽ không cần có 'đất ở'. (Ảnh minh hoạ: Minh Đức).
Ngoài ra, đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện: Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;
Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.
Việc sửa đổi này được đánh giá là sẽ gỡ nút thắt pháp lý, cho phép triển khai các dự án không có sẵn “đất ở”.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, cho rằng đây là những quy định phi thực tế bởi phần lớn các dự án nhà ở thương mại hiện được phát triển trên quỹ đất ban đầu rất đa dạng như: đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp…
Theo ông, việc buộc phải có đất ở khiến hàng trăm dự án rơi vào cảnh treo vì không thể đảm bảo yêu cầu. Theo thống kê, hiện tại, cả nước có khoảng 400 dự án đang rơi vào tình trạng ách tắc chỉ vì thiếu…1m² đất ở.
Trước đó, quy định phải có đất ở mới được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đang làm khó doanh nghiệp và khiến thị trường tắc nghẽn.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu kể câu chuyện thực tế, doanh nghiệp ông đã theo đuổi 2 dự án tại Hà Nội và TP.HCM trong suốt mấy năm. Dù bỏ nhiều công sức nhưng sau cùng, công ty của ông quyết định từ bỏ dự án vì vướng mắc quy định đất ở.
Theo ông Hiệp, tình trạng này xuất hiện vài năm nay khi Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc phải có “đất ở hoặc đất ở và đất khác” mới được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này đồng nghĩa dự án muốn được triển khai phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở. “ Đây chính là lý do mấy trăm dự án tồn đọng, không chuyển đổi được ”, ông Hiệp nói.
Điều vô lý cũng được đại diện Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chỉ ra là có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở nhưng đã được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng không thể thực hiện dự án vì yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất là phải có đất ở.