Theo đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất mở rộng diện được cấp sổ hồng đối với các trường hợp mua bán đất bằng giấy tay phát sinh từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024, thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Đề xuất được đưa ra trong tờ trình sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai nhằm giải quyết tình trạng tồn đọng kéo dài nhiều năm trên thị trường bất động sản, khi hàng loạt giao dịch chuyển nhượng thực tế đã hoàn tất nhưng chưa thể sang tên do thiếu công chứng, chứng thực.
Theo quy định trước đây, các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay được xem xét cấp sổ hồng chủ yếu là giao dịch diễn ra trước ngày 1/7/2014.
Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn hiện hành chỉ cho phép xử lý một số trường hợp nhất định, chủ yếu liên quan đến giao dịch cũ hoặc có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
Chẳng hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định có giấy tờ mua bán nhà đất lập trước ngày 15/10/1993 có thể được cấp sổ hồng mà không phải nộp tiền sử dụng đất nếu được UBND cấp xã xác nhận sử dụng ổn định trước thời điểm này. Ngoài ra, trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên người khác nhưng có giấy mua bán viết tay kèm chữ ký các bên, chưa sang tên trước ngày 1/8/2024 và đất không có tranh chấp cũng có thể được xem xét cấp sổ.
Tuy nhiên, thực tế nhiều năm qua vẫn tồn tại lượng lớn giao dịch phát sinh sau ngày 1/7/2014 chỉ lập bằng giấy tay hoặc biên nhận dân sự. Đây là giai đoạn thị trường bất động sản phát triển mạnh tại nhiều địa phương, đặc biệt ở khu vực ven đô, đất phân lô tự phát hoặc giao dịch qua nhiều đời chủ.
Theo các chuyên gia, nhiều trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy tay nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực và đăng ký biến động theo quy định nên không thể làm thủ tục sang tên, cấp sổ hồng.
Điểm đáng chú ý trong đề xuất mới là mốc thời gian được mở rộng đến trước ngày 1/8/2024 thay vì chỉ dừng ở trước ngày 1/7/2014 như trước đây. Đồng thời, quy định mới cũng bao quát cả trường hợp đất đã có giấy tờ, chưa có giấy tờ hoặc đã có sổ hồng nhưng vẫn đứng tên chủ cũ.
Kỳ vọng xóa “khoảng trống pháp lý” cho người mua
Theo đề xuất, đối với trường hợp đất chưa được cấp sổ hồng, người đang sử dụng đất có giấy mua bán viết tay, đất không tranh chấp và đáp ứng điều kiện về thời điểm chuyển nhượng sẽ được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ lần đầu mà không bắt buộc phải xuất trình hợp đồng công chứng.
Trong trường hợp đất đã có sổ hồng nhưng người mua chỉ có giấy tay hoặc biên nhận viết tay, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ, thực hiện niêm yết công khai theo quy định. Sau 30 ngày nếu không phát sinh tranh chấp thì xem xét cấp sổ cho bên mua.
Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung - chuyên gia pháp lý bất động sản, việc mở rộng phạm vi xem xét cấp sổ hồng cho các giao dịch giấy tay phát sinh trước ngày 1/8/2024 là giải pháp cần thiết nhằm xử lý tồn đọng lịch sử của thị trường bất động sản.
Bà Nhung cho rằng điều này có thể giúp giảm lượng lớn giao dịch “treo” pháp lý nhiều năm qua, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người đang sử dụng đất thực tế. Tuy nhiên, quá trình hợp thức hóa cần đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và tình trạng tranh chấp nhằm tránh phát sinh rủi ro pháp lý mới.
Các chuyên gia đánh giá, nếu được thông qua, đề xuất sẽ góp phần tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản khi nhiều giao dịch dân sự trước đây nằm ngoài hệ thống quản lý chính thức được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai.
Bên cạnh đó, người dân sau khi được cấp sổ hồng cũng có điều kiện thực hiện các quyền hợp pháp như thế chấp, chuyển nhượng hoặc khai thác tài sản theo quy định.
Dù vậy, các chuyên gia cũng lưu ý việc mở rộng cấp sổ hồng không đồng nghĩa hợp thức hóa việc mua bán giấy tay trong tương lai.
Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/8/2024 trở đi, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập hợp đồng bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và thực hiện đăng ký biến động theo quy định pháp luật.