Khơi thông dự án "treo"
Thực tế nhiều dự án bất động sản bị ngưng trệ suốt nhiều năm do bồi thường dang dở, chậm tiến độ, đứng trước nguy cơ bị thu hồi do vướng mắc giải phóng mặt bằng (GPMB) dù chỉ còn một vài hộ dân chưa đồng thuận.
Vướng mắc này đến từ việc Luật Đất đai hiện hành chưa có cơ chế xử lý khi chủ đầu tư không đạt thỏa thuận về bồi thường phần nhỏ diện tích đất còn lại của dự án. Thực tế này dẫn đến tình trạng "dự án treo", gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư.
Nhiều dự án bất động sản "treo" cả thập kỷ, do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng.
Trước thực trạng này, tại tờ trình dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung quy định: Nếu doanh nghiệp đã thỏa thuận với người sở hữu quyền sử dụng đất bị thu hồi để có được 75% diện tích đất cần GPMB hoặc thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong , Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi nốt 25% diện tích còn lại để giao, cho chủ đầu tư thuê đất.
Liên quan đến đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đây là bước đột phá, đảm bảo quyền lợi người dân bị thu hồi đất, đồng thời gỡ vướng cho hàng loạt dự án đang vướng mắc pháp lý.
Theo Chủ tịch HoREA, nếu đề xuất này được Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 10 vào cuối năm, thì sẽ tạo điều kiện để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội.
Trong khi đó, chủ đầu tư một dự án bất động sản tại Hà Nội cho biết, doanh nghiệp làm dự án đã đạt được thỏa thuận GPMB đến hơn 90% diện tích đất, nhưng vẫn không thể triển khai được do còn một số hộ dân không đồng thuận.
Đại diện doanh nghiệp cho rằng, việc bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất như trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là cần thiết, giúp khai thông các dự án bất động sản đang gặp vướng mắc, dự án "treo", giải phóng nguồn lực đất đai, tạo nguồn cung nhà ở…
Cần xây dựng bộ tiêu chí bổ sung, tránh cưỡng chế thiếu nhân văn
TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, đây là bước đi hợp lý nhằm tháo gỡ tình trạng “dự án nằm chờ một vài hộ chưa đồng thuận”, đồng thời thúc đẩy tiến độ phát triển hạ tầng và đô thị. Tuy nhiên, chính sách này chỉ thực sự hiệu quả và công bằng nếu được áp dụng linh hoạt, không máy móc, kết hợp đánh giá cả định lượng lẫn định tính.
TS Trần Xuân Lượng, cho rằng, cần linh hoạt khi áp dụng "ngưỡng 75%" trong thu hồi đất.
Theo TS Trần Xuân Lượng, trước hết, không thể kỳ vọng sự đồng thuận tuyệt đối 100% trong mọi dự án. Bởi lẽ, mỗi hộ dân có điều kiện, nhu cầu và kỳ vọng khác nhau. Một số hộ có thể không đồng thuận vì lý do tình cảm, giá trị văn hóa, hoặc mong muốn riêng. Do đó, "ngưỡng 75%" là hợp lý, đại diện cho số đông, đủ để hình thành đồng thuận xã hội tương đối cao.
Tuy nhiên, ông Trần Xuân Lượng cho rằng, cần nhìn sâu hơn vào bản chất của 25% diện tích đất cần thu hồi còn lại xem liệu đây có phải là đất liên quan đến di tích lịch sử, công trình tín ngưỡng; đất thuộc gia đình chính sách? Phần đất này đang phân tán nhỏ lẻ hay tập trung trong tay một vài cá nhân? Nếu không xem xét kỹ, chính sách nếu được ban hành có thể gây phản ứng xã hội, hoặc dẫn đến cưỡng chế thiếu nhân văn.
Vì vậy, cần xây dựng bộ tiêu chí bổ sung: tỷ lệ số hộ đồng thuận, đặc điểm văn hóa – xã hội của khu đất và phương án tái định cư cụ thể. Chỉ khi nào những điều kiện này được thỏa mãn, mới nên kích hoạt cơ chế thu hồi mang tính bắt buộc.