Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý II/2025, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và tăng tới 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, TP.HCM duy trì mức giá trung bình khoảng 89 triệu đồng/m2, gần như không thay đổi so với quý I/2025 và chỉ tăng 15% theo năm.
Nếu đầu năm 2024, giá trung bình tại TP.HCM cao hơn Hà Nội gần 20 triệu đồng/m2, thì đến giữa năm 2025, khoảng cách này chỉ còn khoảng 9 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy mức tăng giá nhanh chóng tại thủ đô.
Cũng theo báo cáo, quý II/2025 ghi nhận thị trường Hà Nội phục hồi rõ rệt với khoảng 7.800 căn hộ mở bán mới, gần gấp đôi so với quý trước. Lượng giao dịch cũng đạt 7.800 căn, tăng 143%, cho thấy sức hấp thụ vẫn tốt bất chấp giá neo cao.
Tuy nhiên, theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, phần lớn nguồn cung mới tại Hà Nội đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng 4 dự án hạng sang được mở bán trong quý với giá trung bình trên 80 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì) đã góp phần kéo mặt bằng giá lên cao. Ngược lại, không có dự án trung cấp nào được mở bán trong quý.
Những căn hộ có mức giá dưới 65 triệu đồng/m2, vốn được coi là “mềm” hơn chỉ xuất hiện rải rác tại khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc các vùng lân cận như Văn Giang (Hưng Yên).
Trong khi đó, TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.900 căn hộ mở bán mới, nhưng lượng tiêu thụ lên đến 2.900 căn, tăng 72% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ sức mua tốt cả với sản phẩm cũ và mới. Đặc biệt, hai dự án trung cấp mở bán trong quý chiếm tới 42% nguồn cung mới, góp phần giữ mặt bằng giá không tăng đột biến.
Ông Trần Minh Tiến dự báo, nếu thị trường tiếp tục hấp thụ tốt lượng hàng cao cấp sắp mở bán, giá sơ cấp tại TP.HCM có thể chạm mốc 100 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025.
Một điểm đáng chú ý là sự trỗi dậy của thị trường thứ cấp tại Hà Nội, trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp thiếu vắng phân khúc trung cấp - bình dân.
Trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 28.900 giao dịch bất động sản, tăng 56% so với quý I. Trong đó, giao dịch thứ cấp chiếm đến 20.400 căn, gấp 2,4 lần lượng giao dịch sơ cấp. Riêng phân khúc căn hộ cao tầng chiếm hơn 17.100 giao dịch, tăng 107% so với quý trước.
Giao dịch thứ cấp đạt tới 9.400 căn, tăng 84% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ lợi thế về giá cả linh hoạt, đa dạng và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua ở thực.
“Sự dịch chuyển này là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng từ việc vắng bóng dự án trung cấp bình dân, giá sơ cấp tăng cao, cho tới tâm lý thận trọng hơn của người mua,” ông Trần Minh Tiến nhận định.
Theo ông Tiến, giao dịch thứ cấp đang đóng vai trò là “van xả” giúp duy trì thanh khoản và cân bằng thị trường, nhất là trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp đang lệch pha với nhu cầu thực tế. Với dự báo lượng lớn căn hộ bàn giao trong nửa cuối năm, thị trường thứ cấp được kỳ vọng tiếp tục là động lực chính giữ nhịp thị trường bất động sản Hà Nội trong suốt năm 2025.