Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) ngày 06/05 đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng và Bộ Tài chính sửa một số quy định trong Nghị định 257/2025/NĐ-CP về dự án xây dựng - chuyển giao (BT). Điểm được nhắc nhiều nhất là cách xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư.
Theo Hiệp hội, sau 7 tháng triển khai, nhiều quy định bắt đầu bộc lộ vướng mắc, đặc biệt với các dự án hạ tầng quy mô lớn có thời gian thi công kéo dài nhiều năm.
Một trong những vấn đề lớn nhất nằm ở chỗ giá trị công trình BT gần như bị “khóa trần” ngay từ đầu. Theo quy định hiện hành, giá trị quyết toán công trình không được vượt mức dự toán đã phê duyệt khi ký hợp đồng.
HoREA cho rằng cách làm này chưa sát thực tế, bởi các dự án hạ tầng thường chịu tác động mạnh từ biến động giá vật liệu, nhân công hay nhiên liệu. Chỉ cần giá cát, xăng dầu hoặc chi phí xây dựng tăng trong vài năm thi công, tổng vốn đầu tư cũng có thể đội lên đáng kể.
Điều khiến doanh nghiệp lo hơn là trong khi giá trị công trình bị cố định, giá đất thanh toán lại được xác định ở thời điểm giao đất thực tế. Theo Hiệp hội, giá đất thường có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt với các khu đất lớn hoặc nằm ở vị trí tiềm năng.
Điều đó dẫn đến tình huống nhà đầu tư vừa phải gánh chi phí xây dựng tăng thêm, vừa có nguy cơ bị giảm quy mô quỹ đất nhận về hoặc phải nộp thêm tiền sử dụng đất do giá đất tăng sau nhiều năm chờ giao đất.
Hiệp hội gọi đây là tình trạng “rủi ro kép” với doanh nghiệp tham gia dự án BT.
|
Một dự án hạ tầng BT tại TPHCM đang triển khai xây dựng
|
Từ thực tế trên, HoREA đề xuất sửa Nghị định 257 theo hướng giá trị quỹ đất thanh toán phải được xác định ngay lúc ký hợp đồng BT dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 và giữ cố định trong suốt thời gian thực hiện dự án.
Theo tổ chức này, cơ chế đó sẽ giúp quan hệ giữa Nhà nước và nhà đầu tư công bằng hơn, đồng thời giảm bớt rủi ro tài chính cho doanh nghiệp làm hạ tầng.
Đây không phải lần đầu HoREA lên tiếng về vấn đề này.
Trong văn bản gửi Chính phủ hồi đầu năm, Hiệp hội từng đề cập các dự án BT chuyển tiếp đang gặp vướng mắc vì thời điểm xác định giá đất thanh toán bị kéo dài quá lâu sau khi công trình đã hoàn thành.
HoREA dẫn trường hợp dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm do Công ty MHL thực hiện. Theo Hiệp hội, doanh nghiệp đã hoàn thành bàn giao công trình từ năm 2018 và được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán, nhưng đến năm 2025 TPHCM mới ban hành quyết định giao đất.
Điều đó khiến giá đất bị xác định theo thời điểm giao đất thay vì lúc công trình được bàn giao. Theo HoREA, việc chậm giao đất như vậy có thể làm thay đổi hoàn toàn hiệu quả tài chính của dự án.
Vì vậy, Hiệp hội tiếp tục kiến nghị bổ sung quy định với các dự án BT chuyển tiếp theo hướng lấy thời điểm nhà đầu tư bàn giao công trình cho Nhà nước làm mốc xác định giá đất thanh toán.
Có đất nhưng vẫn khó xoay vốn
Ngoài câu chuyện giá đất, HoREA cũng nêu rõ cơ chế thanh toán hiện nay khiến nhà đầu tư gặp khó trong việc huy động vốn. Theo quy định, dù doanh nghiệp được giao quỹ đất sớm để thực hiện dự án BT, nhưng họ vẫn chưa thể khai thác hay bán dự án đối ứng nếu công trình BT chưa hoàn thành và chưa được ghi thu - ghi chi ngân sách nhà nước.
Hiệp hội lý giải nguyên nhân là do sự chồng chéo giữa Nghị định 257 và Luật Kinh doanh Bất động sản. Cụ thể, Luật Kinh doanh BĐS yêu cầu nhà đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi khai thác dự án, trong khi Nghị định 257 cho phép giao đất sớm nhưng lại tính ghi thu - ghi chi ngân sách theo khối lượng công trình BT thực tế đã nghiệm thu. Kết quả là doanh nghiệp có đất nhưng vẫn không thể huy động vốn từ dự án đối ứng, dẫn đến dòng tiền bị kẹt, chính sách giao đất sớm gần như mất ý nghĩa.
Để khắc phục, HoREA đề xuất cho phép nhà đầu tư nộp tiền vào tài khoản phong tỏa phục vụ thi công công trình BT. Số tiền này sẽ được ghi thu - ghi chi ngân sách tương ứng với giá trị quỹ đất thanh toán, giúp doanh nghiệp vừa thi công vừa có cơ sở pháp lý để huy động vốn.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng kiến nghị giảm dần giá trị bảo lãnh ngân hàng theo tiến độ thi công hoặc theo số tiền đã nộp vào tài khoản phong tỏa. Cơ chế này sẽ giảm áp lực tài chính, mở “room” tín dụng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp BT huy động vốn dễ dàng và triển khai dự án đối ứng sớm hơn.
HoREA nhấn mạnh, nếu các quy định được điều chỉnh theo hướng này, nhiều doanh nghiệp tư nhân sẽ mạnh dạn tham gia các dự án BT, giúp tăng tốc đầu tư hạ tầng và phát triển quỹ đất đối ứng, đồng thời nâng cao hiệu quả dự án và giảm rủi ro tài chính cho nhà đầu tư.
FILI
Trang chủTổng hợp thị trườngThị trường HSXThị trường HNXThị trường UPCOMTin tức mới nhấtTin tức phổ biếnTin tức chứng khoánTin tức tài chính & ngân hàngTin tức bất động sảnTin tức kinh tế vĩ môTin tức doanh nghiệpTin tức thế giớiTin tức từ cộng độngWatchlistPortfolioPhân tích kỹ thuậtBảng giáCổ phiếu A-ZLọc cổ phiếuPhái sinh & Chứng quyềnCảnh báoTổng hợp thống kê thị trườngCổ phiếu trọng yếuCập nhật kết quả kinh doanhBáo cáo & DownloadTổng hợp báo cáo phân tích quýVNINDEXVN30VNXALLSHAREHNXINDEXHNX30UPINDEXPXMSBSINGVPSLSSNSHHVGBLFSJMFCSNGCKHXIMPSSINAVPSCVSGVNZPGTSHSAAMEMENBEMTXACMMRFIRCCCSISGHCML14ITSTKGNCSTVWDASHHNCMPFTSCKDVIBVGVDTTNCGFUEMAV30VC7BWEBIDTN1NHVTNVCDGPDCMBGC4GKCESBMBSQSTHBMNLMCCOMICTDVWCBIBMCLCDPGIDNCICITCMTANBVLDDBMSRITATTCKDMJVCVTOCARPMGVCFVJCVBHPHHFRMVOCPLEALCDXLFIDMNBTCKVSEVCETDPCTDTHBIDITTSDGTTHTDLDSD4DBCUCTEMGSRALIXHSGSCLPVDAPFBHHGDWNLSDACCEGTFCBGWHLRPTSABINSLG36PX1UPHPANBMJHEJL61HHBTSJILBBGEVMGVTSNHPCFMLECPGCTVNTLDTIPNACVNMNQNNEDMDGSGDSDBSAMS72VSIHJCTBTDATDFCDSNIPAVTMBCOSCGACSTLGBMSVTQCHPNSGFUETCC50BLNPVVFOXPGDHFCBCRCIDCTBVE9VQCNFCPOTC32SNCPWAUDJVE1SCRCKVHAGUDCICNTV1CIANVPIDVHTTSDCVFSTPCV21BBCBVGSDKVIEASAATAKSBSPBVTRAMCVIDPVELNCRALSFIDHGPGSACBPCMHLASJGDLMSZBOGCBMDVSFL43PVMAG1VNTVGSCH5NTLRCDSD8QNUCTICSMC22AGMNABBKGSIDSIVBCAABSHQCBSGUPCMACASTTSGVMDVTGATBGMDTIENTBNLGVVNBSTNVTCAPDPPHPOVCBL62SCIFOCVTDGTDUPSIDPSGHKHSMLSVTVPLPTH1NTTPLOVTLPSWHNBPRTDHMMSTNBWWTCFBADSDCCPLCMQNCPMSNETQNPVXPHARXMCHBSAPTGASPSBAMVTLITNPFUEKIVNDHJSBSRDC2VDLL44ACGSDGSPCL10KKCCENVCICPITNTHAVSMNOPCVETTIDCT6DP1MLCMECVDTTR1POSVLCRGGSTTVPGBMGBBHAMPPWSLAICPAHVATBXMCPQPHPJSDCVCMDTAWLCSCNGIJCVPXMDFDNMDRGHT1PPPPFLMQBTIGICCABRKHGRYGL45MTVACEDADDHAANTRBCTCXF88YBMDTHCGVADSBRSVMTV12GILNDTDCHSEBDZMSCOHMDBWAMBNLDPPMPSD1SVIASGTMXTABEINGERABWHPIKMTMCDXLVL18THDHFXVTXTDGTL4BNALCCSRBPTMBVHTQWDNPNHAGKMRTBDTCCLXTA3SAVDLRVTBPVLTPPHDOABTVRCA32NOSKBCHVHSPICI5DSVMDAFDCLBCCC4DIHUNIGNDCSCLDWBXHTBHPICVMSCCRGLWLGCDTEWSSSBVBIGSASCADNDFPDBVNPHPPHEVDCMPTTVLSAIGBTHVC9GTTTVBHMCDC1MTAHLOSJSC12HADELCDDMGTASRFEVSTINHRCGMATYANVBRATSJFDRCVRGAMESHATCJCPCHNRFIRGICDNLVC1LAWSTGFUESSVFLVUAMEFILSNNTVGLVC3ADGFICTDFX26DCLVDPHD6PTLAPSONEPECPDRCMSTV2PIDVNEPGVVMCMIEAAVS27MQNBHKTMCPISVIRVEOFMEDCK8PNGLCGITCSVTFCNOCBVGPTLTTW3PHNGEGCMWQNWBRCDMNHAHSB1AFXVXBTALPVBS96TRADVCLM8PASHPDSBBQBSDTKHGTACVHECHSINHHVCWVPWNTFSSHVDGTA6NEMHTPDTVICFTC6DTDHUTBHACKGPNTMIMPTDTCHVHMVCPAMSHEMHCCUSDSTLVIFCTTHNGONWM10YTCGSMBVBSTDVFCDCGFHSSJDTCLHSLTS3BIOAGRVTJUTTCMCFUCVREITPSLBMKSGOVECBDWVHLKPFTNHAAHBTTTEDAVFCNCSTKHUGTBWVNIPPHHTMTNWHPAOCHSMTAGEV11ARMLPBPTIHDPGSPGTSSD7CBSMTPDPHPETVFRHGWTVSSRTSTSBQBVITRDPBBMAASSHGHATTPBMWGIVSVXTCAGDAGPSGHDABSCTKAHKBSD3FITXMPAGPCLGHNMMTLSSNHMSVPCL12HLBMCHSSCTTAVCGTNGCT3NAGVLPVESAFAICGHCGCFPTBXDCDQCPNJTBDPVCFT1PGBBWSVIGHIIVHCPC1PNPTTTVCSFUESSV30BCVPPTVPITVTAGFDMSDNWHTEMKPLQNLKWHTIVSCCMVD2DPCCDTPGVRHDGVPRPXLTV3QCCPPYPCGVE8VTIVAFHSAPDNSNZADCDNHDCTSEDHAIVESTV6SQCHHRSCJSDAHUBBIIDGCVTECTCHBHDNDCE1ACLMHCNKGKLFKDCNVLBBTFRTAAAVAVDPGHSMPENCTXFMCARTPLATOPCDPETFTOSSZECTGVEFIFSTTLCMMHPGCFVND2SJCCLLSJECVNTQNHBCLG9APLTMBBMFSDXVMAPSPPPSMMLCTNIN4PCTPMWSVCGABBHISBDKTTMNDHPMPVOSJ1S12KHDLBEAVGGGGDBMNDCTNAHHPDHDSPHPVRIBDNCTCDCC21DNNSGIDP2LUTCTSBDBDXVVGGEBSCMNVBCAATDSEPLCAVCHLTTCITRSOILDDVMSBCTFLHCLBMSSMBVNTDBSBAMTGKIPBTDVPACDNBTNDCSPVGCNATB8VTCPSIMTCDXGDKCNDND11BOTNHTAGXDBTCDOL40VE4VCTVKCPBTHNIDVMSTBHMGGDAFUCTVGF3TRVCDHXPHCCCDKGPTOCMGHNABSAKLMDDGDVPSHCNHCSKGFBCHU4BPCALVHHCHRTHSPSZCKTLDMCDXPMTHTNSHBDTTNVHEPSEFCCKSSVGIFTIMELKSFX77GH3WSBTCWEVFCLWUXCPTXMTBBHCBKCSD2LIGCATSKHSMADBDPNDKDHQSTVBTMSNKSQSPMHDCPEGBCGDFFSBGPVPVC6HAPDANVKPBDGMESDNTMCOPBCBCMB82CCVCMFBAFKCBTVHS99SDYLSGMCGHAFSHNTDTVWSPATCETNAPNAWBSHFUEVFVNDTVCTCBHPBLDGHNFDOPVGRSHPBT1BABVIXEICSIIRCLIDCGMHSVNPCHDKWKHPTBRPROHASNDPPXAHCTTD6NT2HTVVHHDCFDHPCQTBHNEFICSIMVBILCVNRVICVNYVLFQNTC92ODESSGHNDGLCPSNCDRSTPVNFX20VGTTVMPIVCSVPGNVSNPTHAMDDHBBSDMPCPHCDC4DVGDPCEPCFUESSV50PHPBTSTGPDPRSEAVNBSDJSEPVSTPPISPDLPTNNCPXTDIDHTNPRCTELTEGUMCVHGVINHANTRCFGLDS3FUEKIV30ORSNTCPJCVSAECOSWCPSDHKTHDSMGRGDTCTWQTPHHGDSGNTWTTDTPHQTCHLCSMBHDBHCDE29DOCKWADVTPVITT6DPMTIXSP2DSCYEGHLDHIGTTPDAEVTAVE3VPHTMPTISAPGHHSKHLNJCKSDSGTHGMST8GLTDUSLLMQSPDLGSVGPOBLASSBTVNHDWCTA9MGCPQNCYCCEOFUEMAVNDDL1SHEPXSBHPHU6CHCCLHPHRPVAHSVNSSNQBVIWNDXHAXTGGNUEADPMFSDRLCPHSBRMCMHDWCRCGCBMIGFRCIMEQHDBSPNBCSVHHFBHIOSAPPTEACCDTIHTLEIBKMRDDNIDJFUEKIVFSHEPLICITQDIGCAVDWSCKACREXDHCLIHHVDHTDNECNNVCKPLXQNSPPCNSTPTNMICDGWVFGINNMASD17SSFTCOL35DTGCTAHC1DRIVNAVBGCRVMHLSFCCHSSCDFUCTVGF5NO1BCBC47LM3LAFSTWCCLCJCSHBNRCATGWCSBFCPAPSDNSCCTDMTVPSKNVHFSGBTBHVNHLYS55KSHSTCDM7SAFBTPNAFPXCTCDVPBRGCTDNHTGFUEDCMIDMVCKSVBMVSACPVYNASSDVKTSKOSBCPVNDTCTVREPMCVC2SD5PVTSDPTSCSDUFSOVCMVC5TTFDTLDTAVNSTRTTTZVSMHU1TMTTHWPV2DTBBBSBICVNCPEQMCCPMTMZGVTZBQPPMBTDSBLTPMJTNBDP3DSTFTMTBCBCCMBTHMHBHGBLILMIEVEHOTITDTHULO5VCXFUCTVGF4MCFCC1PAICMTTVDHPTEVGVOSTDCKSTTKCTETCCTDHNAPISZGIHKXHCPIAUSCSRCLMHBLWASMNTHHPXKVCCCIPRELGLMDCVVSCLCVTPISHPNCMSHCQNVE2BMPHVXSDTTLHYBCV15BAXCABCLMGEEPTVDPSH11PTPHCIBNWSD9PCEVLGHMRFCMUICE12QHWTHMLTGMPTVIHVHDKLBTPSDAHBEDSHITVANBPHPHASPTHSDVNE1VFVN30QCGTSBDSPMKVTSAREEHPWGMXNBTTSDCTRVSHTMGVIPXMDGEXTTHVPDCIIHTCCVTHCBNXTSLSHNPBELTMSVCRSC5SBHTHPAPPBMISDDVTHNBBEMSIBCSBLTOTFUETPVNDPDVVLBSFNCMXC69FLCFUEVN100UDLSIPPITTUGTOWKACSMCTKUNTPAPHMVNSHXTS4MTSTHNTARVEASGRDCRCMKHC3DDHTLPHDMSGCS4AHRBTTGHD8TNCRCCBTUHESCX8LTCTVGTTEGMCDSHDXSFHNVBBCTPMBBHOMPBPDRHNQTECIBSIHWSVCANSCFUEBFVNDCNTHVTVLAVDSKHWTXMTNIBT6THGMBSPOMVTKABBVNXSSBTTBNAUICGLGMTNMVIMABCSLDDHCSFGPOVVABBTBMGGLM7PVHSGNSGPSKVFPTVMKCIPBTVPXIBCEMH3BVSPCFTV4BDTSABTSTLHGSGBTDWATSCANMA1DLTNDWSIGKTWSD6NS2BCFAGGVDBBRRSZLBSLBTWEPHCSTTJCTMWAPCKTCVLWTDHVGCHACKGMPTCILAMPYPOWPSHISTEGLS74PHSPVXDNAPVSCCAUEMVW3PTGPCNVPLJOSHU3CCMFUEIP100VNGHIDSVDSCYTCRNWTVNLVCCHLSSGSGVTPACSALBALFUEABVNDCIGBTGEIDL63SCSANVALTGELHD2CMIFUEFCV50G20GPCDICHAMSPVVDNPJTINCPPERICNasdaq 100FTSE 100Hang Seng FuturesKOSPI 200 FuturesKOSPIShanghaiS&P 500US Dollar IndexCAC 40Dow 30DAXNikkei 225Hang SengVinFastDAX FuturesNasdaqFTSE 100 FuturesChina A50 FuturesS&P 500 FuturesCAC 40 FuturesNikkei 225 FuturesDow 30 FuturesNasdaq FuturesChina A5041I2G6000VN100F2M41I1G5000VN30F1M41I2G9000VN100F1Q41I1G9000VN30F1Q41I2G5000VN100F1M41I1GC000VN30F2Q41I2GC000VN100F2Q41I1G6000VN30F2MCACB2602CHDB2510CVHM2607CVIB2504CVHM2516CLPB2602CHPG2601CMSN2519CVIB2601CFPT2602CTCB2603CVHM2602CVNM2605CMWG2511CHDB2508CHPG2603CVNM2602CVHM2525CTCB2604CVPB2521CVPB2527CFPT2603CVJC2506CHPG2518CACB2518CMSN2609CVRE2516CSTB2519CHPG2529CLPB2601CHPG2536CHPG2534CVPB2606CHPG2602CSHB2515CVPB2526CTPB2503CTCB2606CVIC2517CTCB2517CMWG2526CVIC2601CMWG2604CFPT2533CHPG2525CTPB2506CHPG2604CMWG2528CFPT2529CMBB2603CVNM2601CMBB2608CFPT2524CTPB2602CSTB2607CVPB2528CVHM2512CVHM2524CTCB2507CHPG2532CVIB2602CFPT2520CVPB2604CVRE2520CFPT2606CVPB2605CSHB2603CHPG2541CMWG2605CVPB2530CVPB2516CTCB2520CVIB2514CSHB2604CSTB2530CHPG2605CMBB2607CVPB2601CMSN2606CVRE2525CVNM2515CVJC2507CSTB2605CVRE2527CACB2510CVHM2603CTCB2524CVIC2516CSTB2537CMWG2608CMWG2518CVPB2513CSTB2521CACB2515CHPG2610CTCB2522CHPG2612CHDB2602CHPG2540CACB2605CTPB2510CVNM2521CMBB2523CHPG2542CLPB2509CVNM2520CMSN2516CFPT2604CVPB2602CHPG2607CSTB2538CHPG2539CLPB2503CVRE2601CVRE2521CMBB2524CVHM2522CHPG2530CMSN2520CSTB2606CMWG2522CVPB2531CVPB2607CHPG2609CSTB2533CMWG2602CSTB2602CHPG2523CMBB2606CFPT2609CMWG2606CMWG2527CSTB2532CVRE2519CFPT2518CVNM2524CVRE2526CVHM2609CVHM2521CMWG2519CMWG2524CSTB2536CACB2603CSHB2602CTCB2601CSTB2601CMWG2610CVHM2605CVRE2603CTCB2605CLPB2510CVIC2515CMSN2601CVHM2519CHDB2509CTPB2605CSHB2514CSHB2605CACB2514CSTB2524CVRE2524CMWG2607CACB2517CVIC2513CSTB2527CMSN2605CMSN2521CSSB2602CMBB2604CSTB2604CSTB2525CFPT2531CTCB2512CVIB2604CVIB2512CFPT2608CVIB2513CHPG2538CTCB2521CVHM2608CMWG2515CMBB2602CVPB2524CVHM2601CVNM2523CHPG2608CVHM2523CMBB2609CVHM2606CFPT2528CMBB2522CMBB2605CVPB2533CVHM2604CMSN2603CHPG2606CFPT2532CACB2601CSTB2535CVHM2520CHPG2524CFPT2513CMSN2512CDGC2601CMBB2511CVPB2532CFPT2605CFPT2517CFPT2526CVPB2608CFPT2521CACB2606CFPT2601CMSN2607CMWG2609CVIC2514CVPB2603CMSN2602CVRE2512CMBB2601CACB2511CVRE2522CMWG2601CVRE2602CSSB2509CVNM2522CHPG2611CMSN2523CMWG2517CACB2604CACB2516CTCB2523CDGC2501CVJC2601CVIB2508CMBB2520CVNM2604CVNM2511CVPB2522CTPB2604CFPT2607CHPG2531CVNM2603CSSB2601CMWG2603CSHB2601CMBB2521CTPB2601CVIB2603CMWG2525CMBB2516CMSN2608CTPB2511CMBB2517CMSN2604CFPT2610CMSN2522CSTB2603CMWG2516CHDB2601CSTB2515CFPT2534CTPB2603CTCB2602