Tại sao khó?
Thị trường bất động sản (BĐS) trong quý II/2025 tiếp tục xu hướng tăng giá. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình tiếp tục nhích lên trong bối cảnh dòng tiền đầu tư từng bước được khơi thông và các yếu tố vĩ mô dần chuyển biến tích cực. Song, mức độ quan tâm BĐS bán có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước, phản ánh tâm lý quan sát trong ngắn hạn. Tuy nhiên, cuối quý II đã ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét sau kỳ nghỉ lễ kéo dài và thông tin tạm hoãn áp thuế đối ứng từ Hoa Kỳ.
Câu chuyện giá BĐS neo cao tiếp tục nóng khi người trẻ ngày càng xa vời giấc mơ sở hữu nhà. Do vậy, câu hỏi đặt ra là: Tại sao khó phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam?
Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam Bùi Văn Doanh phân tích: "Nhà ở thương mại vừa túi tiền" là khái niệm mới, bởi từ trước đến nay chúng ta thường thấy sự phân chia thị trường BĐS nhà ở theo cấp từ cao xuống thấp bao gồm: Cao cấp, trung cấp, nhà ở giá rẻ và có thể đưa vào cả loại hình nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, nhà ở xã hội có thể coi là một hình thức gần giống với bao cấp, tức có sự "bù giá" của Nhà nước thông qua ưu đãi về thuế, tín dụng... nên nó không phải là nhà ở thương mại, vì ở một góc độ nào đó, nó không tuân theo quy luật thị trường. Còn nhà ở giá rẻ thì đến nay hầu như không còn tồn tại về khái niệm, vì mặt bằng giá đã bị đẩy lên cao. Dó đó, việc đưa ra khái niệm "nhà ở thương mại vừa túi tiền" có thể vừa thay thế khái niệm "nhà ở giá rẻ", vừa phù hợp với mặt bằng giá mới được thiết lập. Ở góc độ nào đó là phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của số đông cư dân đô thị có nhu cầu cấp thiết về nhà ở.
TS Luật sư Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Tập đoàn CEO cho hay, nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm ở hầu hết các nền kinh tế lớn trên thế giới bởi nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu. Giá nhà và giá thuê nhà đang tăng nhanh chóng, đôi khi vượt quá ngưỡng 4 - 5%/năm, đẩy gánh nặng tài chính lên các gia đình trung lưu và lao động trẻ.
Chưa kể nhiều quốc gia như Canada, Đức, Úc… đẩy mạnh xây dựng, mở rộng quỹ nhà nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Ví dụ, Mỹ hiện thiếu 7,1 triệu căn nhà ở thương mại vừa túi tiền; trong khi đó, Đức thiếu hơn 800.000 căn...
Theo ông Bình, có những thách thức lớn đối với việc phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, trong đó có việc thiếu hụt nguồn cung do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế; chi phí xây dựng và vật liệu tăng... khiến giá thành nhà ở tăng cao. Chưa hết, quy định pháp luật còn vướng mắc; Tiêu chuẩn quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe làm tăng 40 - 50% giá nhà.
Cần sự can thiệp của Nhà nước
Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nêu quan điểm, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền không thể thiếu sự can thiệp của Nhà nước. Bà Hạnh dẫn chứng, trong đề án quy hoạch chung mới đây, Nhà nước đã xác định rõ những khu vực phù hợp để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Điều này cho thấy tầm nhìn chiến lược và sự chủ động của cơ quan quản lý trong việc tạo lập quỹ đất, định hình các khu đô thị có giá trị nhà ở phải chăng.
Với các công cụ quản lý nhà nước như quy hoạch và kế hoạch, bà Hạnh bày tỏ tin tưởng Nhà nước sẽ kiểm soát được chặt chẽ cả về quy hoạch, tiến độ dự án và đặc biệt là giá bán. Việc kiểm soát các yếu tố đầu vào này sẽ giúp đảm bảo giá nhà ở thương mại vừa túi tiền thực sự hợp lý, tránh tình trạng đội giá không minh bạch.
Bà Hạnh nêu, mục tiêu của sự can thiệp này là phải kiểm soát được toàn bộ thị trường BĐS chứ không chỉ dừng lại ở việc khống chế giá bán trên thị trường sơ cấp; Thị trường thứ cấp cũng cần được lưu ý và có sự kiểm soát chặt chẽ.
Bên cạnh chính sách quy hoạch và giá bán, bà Hạnh cũng đề cập đến một yếu tố quan trọng là đối tượng thụ hưởng loại nhà ở này. Việc xác định rõ và hỗ trợ đúng đối tượng có nhu cầu thực sự là cực kỳ quan trọng để đảm bảo chính sách phát huy hiệu quả.