Thời gian qua, khi các quy định về thuế, phí mới có hiệu lực, không ít người vừa có thu nhập từ tiền lương, vừa cho thuê nhà với doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế băn khoăn liệu các khoản thu nhập này có bị cộng gộp để xác định nghĩa vụ thuế hay không.
Chia sẻ với báo chí về nội dung này, ông Lê Văn Tuấn, Giám đốc Công ty TNHH Kế toán Thuế Keytas, cho biết, đối với người lao động làm việc tại doanh nghiệp, thu nhập từ tiền lương, tiền công thuộc diện quyết toán thuế thu nhập cá nhân hằng năm.
Với khoản thu nhập này, người nộp thuế vẫn được áp dụng đầy đủ các khoản giảm trừ gia cảnh cho bản thân và người phụ thuộc theo quy định. Khi quyết toán năm thì không cộng các khoản thu nhập khác vào để quyết toán chung.
Trong khi đó, thu nhập từ cho thuê nhà được xếp vào nhóm thu nhập từ cho thuê tài sản, là một loại thu nhập độc lập, không cùng loại với thu nhập từ tiền lương, tiền công hay thu nhập từ hoạt động kinh doanh. Khoản thu nhập này không thực hiện quyết toán thuế theo năm và chỉ thuộc diện chịu thuế khi doanh thu cho thuê vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm.
Do đó, theo ông Tuấn, thu nhập từ tiền lương, tiền công và thu nhập từ cho thuê nhà không được cộng gộp với nhau để xác định nghĩa vụ thuế. Đây là hai nguồn thu nhập tách biệt, được áp dụng các quy định quản lý và tính thuế riêng.
Hai nguồn thu nhập tách biệt
Hoạt động cho thuê tài sản, bao gồm cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (không bao gồm dịch vụ lưu trú), khi đạt ngưỡng chịu thuế, cá nhân sẽ phải nộp 2 loại thuế là thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT).
Theo đó, năm 2025, hoạt động cho thuê tài sản có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thuộc trường hợp không phải nộp thuế.
Thế nhưng, từ năm 2026, theo quy định mới tại Luật Thuế TNCN (sửa đổi) và Luật Thuế GTGT, cá nhân cho thuê tài sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế. Khi mức doanh thu cho thuê tài sản trên 500 triệu đồng/năm, cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN và GTGT.
Tuy nhiên, hiện nay, một số người vừa có thu nhập từ tiền lương, tiền công, vừa phát sinh thu nhập từ cho thuê nhà nhưng tổng doanh thu cho thuê dưới ngưỡng chịu thuế. Họ băn khoăn liệu khoản thu nhập này có bị cơ quan thuế cộng gộp với thu nhập từ tiền lương để xác định nghĩa vụ thuế không?
Cách tính thuế cho thuê nhà, cửa hàng năm 2026
Theo Nghị quyết 198/2025/QH15, lệ phí môn bài chính thức được bãi bỏ từ ngày 1/1/2026, vì thế người cho thuê nhà không còn phải nộp lệ phí môn bài như trước đây.
Do đó, cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà chỉ phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT khi doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế.
Cụ thể, với thuế TNCN, từ năm 2026 quy định chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm.
Do đó, thuế TNCN từ hoạt động cho thuê nhà, cửa hàng, mặt bằng sẽ được tính theo công thức: Số thuế TNCN phải nộp = (doanh thu năm - 500 triệu đồng) x 5%
Ví dụ, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu cho thuê năm 2026 là 700 triệu đồng/năm thì phải đóng thuế TNCN bằng: (700 triệu - 500 triệu đồng) x 5% = 10 triệu đồng.
Với thuế GTGT, cách tính như sau: Số thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu x 5%
Ví dụ: Cá nhân có doanh thu cho thuê nhà năm 2026 là 700 triệu đồng/năm thì phải đóng thuế GTGT bằng: 700 triệu x 5% = 35 triệu đồng.
Trường hợp cho thuê không đủ 12 tháng, việc xác định doanh thu vẫn căn cứ theo tổng doanh thu thực tế trong năm.
Cơ quan thuế cũng lưu ý với các cá nhân, hộ cho thuê nhà có doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế 500 triệu đồng dù không phải nộp thuế nhưng vẫn phải thực hiện đăng ký thuế (đăng ký mã số thuế cho thuê tài sản để kê khai) và làm tờ khai thuế cho thuê tài sản theo quy định.