Nội dung công văn nhấn mạnh nguyên tắc quản lý thuế theo bản chất giao dịch, theo đó việc xác định nghĩa vụ thuế không chỉ căn cứ vào tên gọi của hợp đồng mà phải xem xét toàn diện quyền và nghĩa vụ thực tế mà các bên đã chuyển giao.
Công văn được ban hành nhằm thống nhất cách hiểu giữa các cơ quan thuế địa phương, đồng thời khắc phục tình trạng sử dụng hợp đồng ủy quyền như một phương thức thay thế hợp đồng mua bán để trì hoãn nghĩa vụ tài chính.
Bản chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền
Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Bản chất của quan hệ ủy quyền là quan hệ đại diện, không làm phát sinh việc chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên ủy quyền sang bên được ủy quyền.
Tuy nhiên, trong hoạt động giao dịch bất động sản những năm gần đây, việc sử dụng hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở đã trở nên phổ biến trên thị trường. Thay vì thực hiện thủ tục mua bán và sang tên theo quy định của pháp luật đất đai, các bên lựa chọn ký hợp đồng ủy quyền với nội dung trao toàn bộ quyền quản lý, sử dụng, định đoạt và chuyển nhượng bất động sản cho bên nhận ủy quyền.
Thực tế giao dịch bất động sản, nhiều hợp đồng ủy quyền lại trao cho bên nhận ủy quyền toàn bộ quyền định đoạt tài sản, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… và thực hiện toàn bộ thủ tục pháp lý như một chủ sở hữu thực sự.
Nguyên tắc xác định thu nhập chịu thuế theo Luật Thuế thu nhập cá nhân
Theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi, bổ sung 2012 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân.
Điều 14 và Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định căn cứ tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần nhân với thuế suất áp dụng là 2%.
Điểm e Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
Ủy quyền chuyển nhượng vẫn phải nộp thuế
Công văn 2696/CT-CS căn cứ các quy định hiện hành, thì cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện kê khai nộp thuế khi chuyển nhượng. Trường hợp các cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản ủy quyền quản lý bất động sản cho người được ủy quyền, mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản thì người được ủy quyền có nghĩa vụ kê khai nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, người ủy quyền có trách nhiệm kê khai nộp thuế đối với hoạt động ủy quyền bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC.
Theo đó, cá nhân ủy quyền vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân như trường hợp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thuế hiện hành. Hướng dẫn này nhấn mạnh việc đánh giá giao dịch phải dựa trên nội dung thực tế và quyền lợi kinh tế phát sinh chứ không phụ thuộc vào tên gọi của hợp đồng.
Việc miễn thuế TNCN thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân và khoản 1 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP như sau: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau. Đối với các giao dịch chuyển nhượng này sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Tuy nhiên, không phải mọi hợp đồng ủy quyền đều bị coi là chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp cá nhân ủy quyền cho người khác thực hiện quản lý tài sản hoặc cho thuê nhà mà không chuyển giao quyền sở hữu, không liên quan hoạt động chuyển nhượng hoặc có quyền như chủ sở hữu bất động sản thì không phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Tác động của hướng dẫn đối với thị trường bất động sản
Hướng dẫn tại Công văn 2696/CT-CS được đánh giá là bước siết chặt quản lý thuế đối với thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh giao dịch đầu cơ, mua bán bằng giấy tay hoặc giấy ủy quyền diễn ra phổ biến.
Việc xác định nghĩa vụ thuế theo bản chất giao dịch góp phần hạn chế tình trạng chuyển nhượng nhiều lần nhưng chỉ kê khai thuế một lần khi sang tên cuối cùng, đồng thời nâng cao tính minh bạch của thị trường và đảm bảo công bằng giữa các chủ thể thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đối với cá nhân tham gia giao dịch bất động sản, hướng dẫn của Cục Thuế cho thấy việc lựa chọn hình thức ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng không còn được lợi về thuế. Do đó, người dân khi tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất cần thực hiện đúng trình tự pháp luật để bảo đảm quyền lợi.
Cụ thể, cá nhân khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản nên ký kết hợp đồng chuyển nhượng đúng theo quy định tại Luật Đất đai và thực hiện công chứng, đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Việc kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân đầy đủ ngay tại thời điểm giao dịch không chỉ tránh rủi ro truy thu mà còn bảo đảm tính hợp pháp của quyền sở hữu, hạn chế tranh chấp phát sinh về sau.
Nhìn chung, Công văn 2696/CT-CS đã làm rõ việc đánh thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản được xác định theo bản chất kinh tế của giao dịch chứ không phụ thuộc vào tên gọi hợp đồng. Khi hợp đồng ủy quyền thực chất là việc chuyển giao quyền định đoạt bất động sản và phát sinh thu nhập cho cá nhân, nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân vẫn phải thực hiện như trường hợp mua bán thông thường. Hướng dẫn này góp phần chống thất thu ngân sách, thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành minh bạch và đúng pháp luật.
FILI
Trang chủTổng hợp thị trườngThị trường HSXThị trường HNXThị trường UPCOMTin tức mới nhấtTin tức phổ biếnTin tức chứng khoánTin tức tài chính & ngân hàngTin tức bất động sảnTin tức kinh tế vĩ môTin tức doanh nghiệpTin tức thế giớiTin tức từ cộng độngWatchlistPortfolioPhân tích kỹ thuậtBảng giáCổ phiếu A-ZLọc cổ phiếuPhái sinh & Chứng quyềnCảnh báoTổng hợp thống kê thị trườngCổ phiếu trọng yếuCập nhật kết quả kinh doanhBáo cáo & DownloadTổng hợp báo cáo phân tích quýVNINDEXVN30VNXALLSHAREHNXINDEXHNX30UPINDEXHFBODEEMGHC3MDAHDMABCLASPDRMDFAFXDWCGMADNHDXVEMSFUEMAV30TTZVUAHPGPHHDNTCCIL62DCVPIVVIXAATSIDCLHTSGIFSBVNVSATTCSBMFRMDLDSFCIDPPVHTELPX1HSGMPCPV2SJGMBGHMRHSPPTTTT6CPCSCDNNTTCBACGITQHNGHECVBHLLMHMDCTFBIDHPPNSLVTDSC5HDPCCSDDNMTALO5QBSDTTPASVTRFUCTVGF5THBMACHANPLXMSHTDPL40APCDZMPECICGBKCFUEKIV30TBXALCILSPJSDAHQNSFDCKLMBSIFCNSCIDXPCH5SBTHTISJFPOSPSIAASCTXQNTCIITTPHTEDPCDCRHUBADPTSJSTTBLFPLCFUETCC50LCDTLDSJ1HHPRALCCTSSMBEDIDVVPGVNYINGHLSSSNTNWSCGTVGVCPFRCKBCITDBCONEDCTBPTEIN4TNHTSBNHAICTCIAIJCVHLFUEKIVNDVFSMSNLPTX26VDNNBEDTHTDMCATNVTHLTC32NAUPXMHC1DNMHHVTGPDP2SMNLTGTH1PHCDPSKMRBRSDRCDHTBWEUNIHWSSDCDS3NUEUPHHU4M10HEMVPSCBIPETBBHATAAVGHAXFMCMGCCAGGEGVE4TEDL14AGFPLEHFXNHHVCSFIRHQCPPHVHMVLBTC6EMECKDSBDDPPBDTCNGDKCHAFLIXVRELAIEINVIRGLWFLCHNFVC7INCMCOKMTCHCTETPMJCFMDVGH11FUEBFVNDHKTIDJBMKCEONHPKSVDFFPRTSVHEVGDMSPBTMFSSGSTANHD2NAPBCMNQNL10X77DPGBDGHAMNQTCRVHEVWCSVHGPVOCMGTKCPNCTRSVMKDTILGCLTCHMSLKWGSPHIGTBWCETTDNDOPTKUBVBAPSVIDRYGSHIG20FBADXGSHEFTMPENDXSVBTMGRNT2ATSNTTBKGNSTVE1VTXDQCRCLQHDSRFTALVGTBHKHLCVLSD17DHBFTSEIDTMWDSPADCBIOUDCTRASTPLPBBTTVTEMESMTPSBGCLWVTACKAAMSHDOIHKWTCCMNNO1HOMHHRBTHATGYBMBICELCPDVVCRPVCSDTCPIDBCCTPTDBVDPVLWCMDHTCHSICMMCNTHDBVNCVDLSZLPFLJVCBOTIBCMBTRGGGLCSAPHASLNCVTQAMVKSBNDPS74HBDSD1VMAHATDCHSPMVDGDNLVLCHU3POVVETSKGGCFSCJMELQHWBHAVPLPPEABTLICPTCNJCMTBCTDPSLHGMTNALGLHTGXMPC21SDUGTTDDBTOTDDMKHWNDWHHGNDFACMHLOAGRHGWVBGNKGX20AGPSGRASATVBVCWTV3MIGTYAACEBTGSD3FUESSV30PGBPIDTS4VGLCQNBWSVBCPHPNDTL18TR1MLCHUGHPBCMFDVWSHGMWGVEFFSOMTSNTPVGGAGXKSTVC2CKVSGBFUEVFVNDDLGCLMCDRSD7TCTLM8BCBHPMSNCCMKKSHDCFBBTOCBALTADSBSDSTBPTHDMCAPTOPCCT3DCLDTARDPV21CFVBSGHSMTCWDPHABWTBTPCEBNWDTGGMXDGTDXLDNNVNHNBBGTDPCHSZBCSMNS2DOCQCGTJCVKPCOMBSQPCTBCPPTSSCOV12PMSONWSNZDVCDP3VWSTHTHOTGELVIECHPLBCNRCTIGPSHHADTS3MASVMCFUCTVGF4SGOXMCBDWIPAPVPDSDDATRCCBSLVNIMTVVHDHCIHAVOCHTHPCAPPBPBVSCARTTLVIMKTCHU1S96KWAICCVXPCLIOILVE8MZGCK8MKVBLTDIGACBVHFHUTPPIABIPNJAAVBSRTDTABBRTBVMSSMAF88FUEIP100SJEMPYCVNDGWGASUPCVPDNTCTCRVSMRGCVGCPACBVHPTPBT6VNBDPMTSTDNPMEFVTIHBHKHPDWSCDGTQNBRCLUTDRHSTSKHXLDGEBSCTCHESDKWAPPUCTBQPSASTABVVSSIGBIGHAHCC4CSVSGCPTGAPFDDGKHLLHCBPCS4AVNRAMPNFCLCGPGIVTJVPCTVTCPHDTLCIDFUCTVGF3XMDDHCTLISHAMPTVLFAVCCABPPYVXTPVSMSTGABYTCDADTSCSP2HCBHPIMIETA3STCSDDCLLACSDCTSALQCCDP1VSGBMVDHDDTCCBSHDGSBSEFITOSAIGL63PC1BHPDHNDTKPVRDIDLECKHDBMFLAWQPHANTTTNCKGHBSPVMSRCHDSNQBFTIBCGTNITV1PLAPVBMECFUESSVFLVLATSDPHRPXTHAPPSPSJMMNDDACPAPDICVGVGICFIDVMGPMCHNRSRTDCGBBSSZGL35IMPCANACLDFCPXSVSCPSCADGTLHGDHTA6TL4PDCVC5FUEABVNDSABDSTMCMVDTTTSDNAGMHDCMHVANXTMHLTVAACVUXCTV4VCTPOTSHPTMTDBDTUGMTLTBHEICDSGMBSVQCHNDPMPVNLITSPSGAICSGDVCATQWPVVTCOTISDUSSBHCDNHRCNAWVTBVNGGVTFUESSV50BLWPCFHNMPSNHSVV15TDCLMHTNVCMVSVNPVES55TTGTLTHVNMVBSAMDNCNLSVFGASMSTLTNCKCEUDLSDVLIGSVGMCFGTAB82PDNPXIPOMVVNDTDCDPVTHMSRTKASDGPLPPNGPROSVCVDBHGTDBTLSGONEECIVGPPNDLMIDRIVE3FCCNAVNAFVMTSDADPRKKCTDWCTTCMXDBMTRTGMCKGMTNTEVEBSHSCLIDCHNIFGLNWTRBCPSDIDIAAMKSDTVMHACDASVGICSITOPVC3S27DTPDTEBSCKSQPTLFHNCRCNHTSPHVCGTTHPHNKDMTVHPXCPSWNVBDSELCMIVSLCSHJSMHCTIXVRCHMCPMTMBBNABKTWTMSCCLPHSTW3VTMSSGINNNAGLM7BSPSD4TNMAPLVPWND2PCGDGCLAFHD8TCKVFCTTDVABYBCNSGBFCFCSSRAHHBVOCNCSPPPCCVHTNSBVBWAHRTPMBBMDS99VW3PVGHTMPTXVNTS12ILCSIVBXHPCCFUEVN100E29BSASGNDSHTBRDL1JOSMTGQNCMBNSPBTHNKLBQSPMTXTB8C47HTVFHSDHPVSHDHMHPABHIVTCTIEBABCGVSIIVPXTAWCTSDSCPANPJTTCMTSAVTSGEEVNEPVYNSSQNPCE1ITAVNMSBLTV6TCJTHDCCPRATCIPMLSPGDSD9AAANTHFUEDCMIDVAFDVMVC6STDDIHORSHPHANVSDKTCDUICKOSSAFMQBLM3XDCCJCATBSAVHHNNSCHIIHPDKTSCT6RICTBDGCBSCSSEPVCKBGESGHKPFQNUBHCSCCCX8VTPVNSDMNBCEPIANCGDM7HAITDHBLNDRGSDXHNAASTSFGMVNFRTGILTNPV11CTAMVCXLVSSIVINCC1MCPSVDDLMTPBVESAFVGSSGBTBDTVPSBSDYCPAVSEWSSXPHACCTNSSHSTIPNTWDSVSWCCLCBSTBTNTINOGCMICTHMVECVE9CEGBELQTPHPXG36NCTCMPSEATVPTGGVBBGGGVJCCMCTTATKGSD6SJSAGGL43CADEVSPSETMPHMGHVXPGCDDVPXABVLPWAPWSHEPST8PCNASPPMWHARKCBHKBHIDDAECIGBTWTVDTPHL12GERSLDSSBSTHVPHVIFVIGVKCCLGVPBHJCWSBPGTD11VCCHSADC4GDAPDBCDOPGVDC2DNWSKVGTSNLGIMENDCVHHAGMVGRTMGBIIVTVPGSPTVHRBBQBGH3VHCCNNAG1VCEPVIFITDHGNHVLGMHLANDNMCCCHSVFRDHASEBTXMTTEHHCHLBUMCVCFDKGTVWKIPDLTHT1DANMTHNTLFUETPVNDNBCUDJVRGHPOSJDSCYITCHLRMA1PITTTTSBAPOBVPACI5TNGVNZGSMSD8NACETFLDWLG9FUEKIVFSSGPSVIPNTTN1VAVVIPSFITCHAMDSKHCTWAPHLQNTPSHNPALVPOWPEGVPIMCDNOSLHGTARMSBBGWVC1BVGLBETFCTDFCMTNBTAMCSDBSTKE1VFVN30PTMSGIVESPVXCCMHPTDVPUSCNEMVSNFBCYEGFUEFCV50GKMDC1NTBBBCCQTGMDDRLSSFFUEMAVNDVCBPTIHCDPNPHTLVEOFHMHAMESD5SIPSGTGHCNBPTCXEPHPPCVLPTLGBTDKDCTV2HNBAAHTDSSSCHVTNVPTLPSPCC92GVRCYCEVFSFNISHHDWHPWSZEECOVLGICFS72CDCC12HCMDCSABSDNEABRKTTBNADDHTTBMGGSBBILATEGPRCVNPSTWHTTCDHPVLSQCSMTARTCNABBMNTFPTBGLTVCMBMPBRRVSIVICBAFMDGA32HHSTNBKHGFT1HLDBHNBT1PJCTBCVNXKVCVTZSCRMDCPVTUTTCCCASGSDNMRFSPIMIMHDAREESACSPDVTLVEAFCMTHSISTCENPXLBAXGDTUPSFOXTPCKTLBDBSDJVXBBHGBLITCLKSFVC9HLYNSHMH3AANSEDBTSD2DQTCC22CSTTDGAPISHCBMJRCDPCMBCCBMGMQNMCHMEDUEMHAGSMBPQNCCAAVFSTGFUCVREITLSSCLXBMIL61TTFTMCVHEDAGLDPPTOHIOHD6VIBTMBBTBC69HDCSRBPISHVHPBCLBMPICPVACRESB1GPCVTGCAVNGCTVCCTNE12ARMISGNNCFOCEIBCMWTHUSZCAGEBHHSDPHSLTOWBMCCTIBMSMKPVCXSMCBALUSDTRVCTRDSNTVSPTNHCTXHCHEJDVTFPTSKNBMNTVNCMSTCIVMDDNDPATHCCNETVITNASSHXBCRL45PMGDVNCNCCTGVPRSHBGDWVIHLMCNBWSBRBTUQNWPLOHVGBTPPEQKDHKHSNDXVDSGNDSJCTA9VIWKACVSFL44VE2NVLSHNICNCMIGEXMTCXDHNHCEPCHBCTHWKLFAPGBCFILBKSSTMXPPTPAIVCIPGNHFCTPPCCRSSHVNFPVDCVTFICVSTTRCBCAPTDHU6IRCBCVPPSQSTMMLLCCDLRVNAMCGVTOSVTC4GVTKSD2SLSPREHTPICITD6CSCSPVTHGTIDMNBDTBEGLVOSBTVVNDIBDNasdaq 100FTSE 100Hang Seng FuturesKOSPI 200 FuturesKOSPIShanghaiS&P 500US Dollar IndexCAC 40Dow 30DAXNikkei 225Hang SengVinFastDAX FuturesNasdaqFTSE 100 FuturesChina A50 FuturesS&P 500 FuturesCAC 40 FuturesNikkei 225 FuturesDow 30 FuturesNasdaq FuturesChina A5041I2GC000VN100F2Q41I2G9000VN100F1Q41I1G9000VN30F1Q41I2G7000VN100F2M41I1GC000VN30F2Q41I1G6000VN30F1M41I1G7000VN30F2M41I2G6000VN100F1MCSSB2602CACB2606CVNM2602CSTB2519CSHB2515CMBB2608CMBB2520CSTB2604CVIC2516CACB2517CTPB2510CHPG2609CTPB2506CSTB2525CHPG2605CVPB2601CVHM2525CMSN2603CFPT2605CFPT2529CVJC2506CVIB2601CHPG2525CVJC2507CTPB2601CHDB2510CDGC2601CFPT2517CVNM2521CFPT2602CVRE2601CSTB2605CMBB2603CVHM2606CTCB2602CFPT2524CSTB2601CSTB2606CMWG2608CMWG2609CACB2510CHPG2540CSTB2532CFPT2609CSTB2524CTPB2605CLPB2602CACB2605CFPT2528CHDB2601CMWG2526CVNM2515CACB2518CTCB2603CHDB2602CVNM2523CSTB2538CFPT2520CACB2602CSTB2527CVIC2514CMSN2605CTCB2520CVIB2508CFPT2518CVNM2603CLPB2510CDGC2501CTCB2522CMBB2517CMBB2601CTCB2601CVNM2522CSTB2607CTPB2511CVPB2524CVPB2521CTPB2603CMBB2606CVHM2607CVPB2605CVIC2517CACB2604CVHM2608CMWG2518CVIB2604CVHM2605CMSN2609CMWG2527CVHM2603CVRE2603CVPB2603CFPT2608CVRE2524CVHM2524CLPB2509CVPB2604CVHM2601CHPG2604CSHB2514CMBB2605CFPT2532CHPG2530CSHB2601CMWG2525CTCB2521CSSB2509CMBB2604CVRE2520CVPB2526CHPG2536CVHM2602CFPT2526CMBB2609CMWG2607CMBB2602CHDB2509CHPG2523CVRE2516CMSN2522CHPG2612CHPG2532CSTB2603CHPG2606CSHB2602CVPB2602CMBB2524CLPB2601CTCB2606CACB2601CHPG2534CHPG2608CSTB2537CMSN2521CFPT2606CVPB2606CFPT2610CVHM2520CMSN2520CMWG2522CMSN2604CFPT2604CSTB2602CMSN2523CACB2603CVPB2607CVRE2521CHDB2508CVIB2603CVPB2527CVPB2531CHPG2542CVIB2602CVHM2516CTCB2512CMWG2528CTCB2605CMWG2524CVPB2528CHPG2610CHPG2601CVHM2604CVIB2513CMSN2606CMBB2522CMSN2608CACB2515CVRE2526CHPG2607CFPT2601CTCB2523CSHB2603CVPB2532CHPG2602CTCB2524CMWG2516CVIB2512CMSN2516CFPT2533CVRE2527CHPG2603CMWG2605CSTB2521CMSN2601CMWG2604CVPB2533CACB2514CVRE2519CMWG2603CHPG2524CSTB2536CFPT2534CVPB2608CHPG2531CVRE2602CHPG2541CMBB2521CVNM2604CMWG2601CHPG2539CTPB2604CTCB2604CSHB2605CMWG2515CVNM2605CMBB2516CACB2511CMWG2602CFPT2521CLPB2503CFPT2607CSTB2530CVPB2522CHPG2538CVIC2515CVHM2523CMBB2523CVRE2525CMSN2602CVNM2520CVJC2601CSTB2533CVNM2524CVHM2609CVIC2601CVIB2514CACB2516CVPB2516CFPT2603CMBB2607CVHM2522CTPB2602CVNM2601CMWG2606CMWG2610CTCB2517