Dẫn đầu nguồn cung sơ cấp
Báo cáo thị trường quý 3/2024 của DKRA Consulting chỉ ra, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận đạt hơn 15.000 căn, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, khu Đông TP.HCM tiếp tục dẫn đầu, chiếm khoảng 96,8% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.
Đáng nói, phân khúc căn hộ hạng A giữ vai trò chủ đạo, chiếm hơn 36% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Dự án căn hộ giá vừa túi tiền ngày càng ít. Sức cầu chung thị trường sơ cấp duy trì đà hồi phục, gấp 3,1 lần so với cùng kỳ quý 3/2024, tập trung chủ yếu ở các dự án tại Bình Dương (cũ, nay thuộc địa phận khu Đông TP.HCM).
Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng, trung bình từ 12% - 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán thứ cấp tăng 7% - 15%, thanh khoản tiếp tục khởi sắc.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng đà tăng giá mạnh của khu Đông TP.HCM đến từ hai yếu tố then chốt là nguồn cung cao cấp chiếm tỷ trọng lớn và hạ tầng phát triển vượt trội.
Theo vị này, từ năm 2024 đến nay, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới tại khu Đông là nhà cao cấp. Điều này đã kéo mặt bằng giá nhà khu vực này cao vượt mức trung bình của toàn khu vực. Tuy nhiên, diễn biến này tạo ra nguy cơ mất cân đối cung - cầu, khi phần lớn dự án mới thuộc nhóm cao cấp, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân – nhu cầu cao nhưng ngày càng khan hiếm.
Sau sáp nhập, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM (mới) tăng.
Tương tự, theo dữ liệu từ Dat Xanh Services, thị trường nhà ở TP.HCM tiếp tục duy trì xu hướng tăng giá ở tất cả phân khúc. Trong đó, riêng khu Đông - được quy hoạch là trung tâm mới, vươn lên dẫn đầu với biên độ tăng 15-30% so với đầu năm. Sau khi sáp nhập, giá bình quân căn hộ tại TP.HCM (cũ) dao động 35-150 triệu đồng/m2, trong đó khu Đông đạt mặt bằng cao nhất, từ 85-150 triệu đồng.
Theo đơn vị này, giữa bức tranh phân hóa của thị trường bất động sản TP.HCM, khu Đông vẫn duy trì sức cầu ổn định, giao dịch sôi động và trở thành điểm sáng thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc trung – cao cấp. Một số dự án ra thị trường ở thời điểm này giữ “phong độ” sức cầu.
Phải kể đến dự án TT AVIO của Liên doanh Nhật đang tung ra thị trường các sản phẩm cuối cùng tại tháp Orion. Với mức giá được cho là thấp hơn mặt bằng chung với chỉ từ 33,6 triệu/m2, vị trí ngay cửa ngõ khu Đông TP.HCM, dự án đang nhận được sự quan tâm khá tích cực.
Nằm mặt tiền tỉnh lộ 743C, P.Dĩ An (TP.HCM), từ dự án dễ dàng di chuyển đến trung tâm quận 1, quận 3 (TP.HCM cũ) chỉ trong khoảng 15-30 phút và kết nối thuận tiện đến các khu vực Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một và Đồng Nai thông qua các tuyến đường đã hiện hữu như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1A, Xa lộ Hà Nội, Phạm Văn Đồng và đường vành đai. Các đợt bán hàng trước đây, dự án này đều đạt tỷ lệ hấp thụ 80-90%.
Ngoài ra, loạt nguồn cung sơ cấp như A&K Tower, Sycamore, The Emerald Garden View, Emerald Boulevard, La Pura, The Aspira, Happy One Central…cũng vào chặng đua tăng tốc quý cuối năm.
Theo ghi nhận, quý 3 và 4 là thời điểm thị trường địa ốc chứng kiến sự “vào guồng” mạnh mẽ từ phía chủ đầu tư. Các dự án gần tuyến hạ tầng trọng điểm tranh thủ ra hàng và thu hút được sự quan tâm đáng kể.
Dòng vốn cuối năm tiếp tục dịch chuyển về khu Đông
Theo các chuyên gia, dòng vốn đầu tư thời gian qua có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ sang khu vực Đông TP.HCM, nơi được quy hoạch thành trung tâm mới và đang thiết lập mức giá mới.
Báo cáo quý 3/2025 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, so với đầu năm, mức độ quan tâm bất động sản Bình Dương (cũ) tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Đồng thời, Bình Dương chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn miền Nam và đứng đầu với chỉ số 100.
Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP.HCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây chính là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.
Mức độ quan tâm bất động sản tại Bình Dương (cũ, nay là TP.HCM) tăng mạnh. Nguồn: Batdongsan.com.vn
Theo đơn vị này, loại hình chung cư tiếp tục ghi nhận sự chuyển động tích cực. Mức độ quan tâm tại TP.HCM (cũ) và Bình Dương (cũ) tăng lần lượt 19% và 48%, cho thấy nhu cầu thực và đầu tư đang cùng trở lại. Ở chiều ngược lại, Bà Rịa – Vũng Tàu dù giá nhích nhẹ nhưng vẫn chưa thu hút được lực cầu mới, phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa các địa phương vệ tinh.
Có thể thấy, quý 3 là thời điểm củng cố nền tảng và chuyển nhịp phục hồi, khi niềm tin thị trường dần trở lại, dòng vốn bắt đầu khơi thông và các hoạt động đầu tư, kinh doanh tăng tốc thận trọng. Bước sang quý 4, thị trường sẽ định hình xu hướng dòng tiền mới: nhà đầu tư không còn “đặt cược” vào kỳ vọng ngắn hạn, mà chuyển hướng sang những tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý hoàn thiện và khả năng khai thác dài hạn.
Theo các chuyên gia, xu hướng nổi bật được dự báo trong quý 4 là: Giá bán tăng – nhu cầu tăng – giá thuê tăng, phản ánh tín hiệu hồi phục rõ nét của cầu thực và sự dịch chuyển tâm lý từ “quan sát” sang “tham gia” thị trường; Dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và đến khu vực hưởng lợi hạ tầng, trong đó phân khúc chung cư và nhà ở gắn sóng hạ tầng giữ vai trò dẫn dắt.
Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, theo các chuyên gia trong ngành sự cẩn trọng vẫn là yếu tố cần thiết. Nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, và vị trí gắn liền hạ tầng phát triển, tránh rủi ro “thổi giá”. Chu kỳ mới của thị trường sẽ không phải là sự tăng nóng, mà là hồi sinh có kiểm soát, hướng đến giá trị thực, năng lực thực và phát triển bền vững.