Theo báo cáo quý 3/2025 của Avison Young, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tiếp tục được gia tăng với việc ra mắt phân khu Trellia Cove, cung cấp hơn 800 căn hộ 2–3 phòng ngủ với diện tích đa dạng 54–170m2, đánh dấu bước phát triển tiếp theo của Mizuki Park do Nam Long hợp tác với các đối tác Nhật Bản.
Bên cạnh nguồn cung mới này, thị trường vẫn duy trì sức hút từ các dự án hiện hữu có tên tuổi và vị trí chiến lược như The Prive (Đất Xanh), Lumière Midtown (Masterise Homes) hay Kieu by KITA (KITA Group), tạo nên bức tranh cung cầu với phân khúc cao cấp vẫn nổi bật.
Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đến các lô đất trọng điểm, cùng với việc quỹ 3.790 căn tái định cư An Khánh được đưa ra đấu giá, thu hút sự tham gia của các tên tuổi như Sơn Kim Land, Sunshine Group – DIA và Bcons, có thể tác động mạnh đến nguồn cung khu vực.
Ở phía cầu, khách hàng ngày càng thận trọng, hạn chế vay đòn bẩy dù lãi suất thấp. Xu hướng đầu tư chuyển sang các sản phẩm tạo dòng tiền ổn định hoặc tại khu vực đông dân cư, nhiều việc làm. Điều này làm giảm sức cầu đầu cơ ngắn hạn, đồng thời tăng nhu cầu ở thật và cho thuê, buộc chủ đầu tư áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, minh bạch và hỗ trợ tài chính nhiều hơn.
Trong quý 3/2025, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá sơ cấp, đặc biệt tại các dự án mở bán mới với mức tăng trung bình 5-8% so với mặt bằng chung.
Khu Nam Rạch Chiếc (An Phú – Quận 2 cũ) nổi lên như tâm điểm cạnh tranh của phân khúc cao cấp, nơi hàng loạt dự án lớn đồng loạt triển khai. Eaton Park hiện đang dẫn dắt mặt bằng giá với mức trung bình khoảng 213 triệu đồng/m², khẳng định vị thế trong phân khúc sang trọng.
Bên cạnh đó, Palm City chuẩn bị ra mắt khối cao tầng mới trong quý tới, với mức giá dự kiến dao động từ 250–300 triệu đồng/m². Sự kiện Tập đoàn Keppel thoái vốn cho Công ty cổ phần
Gateway Thủ Thiêm càng làm tăng sự thu hút cho dự án này. The Global City cũng không đứng ngoài cuộc khi tòa CT5, tọa lạc trên trục kênh đào và nhạc nước, áp dụng chiến lược giá ngang bằng Eaton Park, hướng trực tiếp đến nhóm khách hàng thượng lưu.
Nhìn tổng thể, cuộc đua tại Nam Rạch Chiếc đang diễn ra ngày càng quyết liệt, khi phần lớn chủ đầu tư đều tập trung vào phân khúc cao cấp và siêu cao cấp. Điều này không chỉ thiết lập mặt bằng giá mới trong khoảng 200–300 triệu đồng/m², mà còn góp phần định hình Nam Rạch Chiếc như một trung tâm căn hộ hạng sang mới của TP.HCM.
Kịch bản cho thị trường chung cư
Dự báo về thị trường căn hộ Việt Nam, đại diện của đơn vị cho biết, thị trường đang bước vào giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi quan trọng. Sau giai đoạn trầm lắng, phân khúc này được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản trong năm 2025 – 2026, nhưng sự phát triển sẽ đi kèm phân hóa mạnh mẽ.
Một điểm dễ nhận thấy là nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi yếu tố đầu tư dần chọn lọc hơn. Những dự án sở hữu vị trí trung tâm, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín tiếp tục ghi nhận thanh khoản ổn định. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông sẽ khó duy trì sức hấp dẫn.
Đại diện Avison Young cho biết, xu hướng phát triển trong giai đoạn tới tập trung vào một số điểm nổi bật. Trước hết, vùng ven và đô thị vệ tinh sẽ trở thành tâm điểm đầu tư khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao. Hệ thống vành đai, cao tốc và metro được đẩy nhanh sẽ tạo lực đỡ cho những khu vực này. Bên cạnh đó, căn hộ đa năng và linh hoạt như studio, dual-key hay mô hình kết hợp ở và làm việc được dự báo sẽ lên ngôi, phản ánh sự thay đổi trong lối sống của giới trẻ và chuyên gia quốc tế.
Cùng với đó, yếu tố công nghệ và quản lý thông minh sẽ trở thành chuẩn mực mới. Những dự án ứng dụng PropTech, IoT, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh không chỉ nâng trải nghiệm cư dân mà còn giúp tăng giá trị sản phẩm trên thị trường thứ cấp. Song hành với công nghệ là xu hướng xanh và bền vững, khi người mua ngày càng coi trọng không gian sống gần gũi thiên nhiên, tiết kiệm năng lượng và tiện ích nội khu toàn diện.
Một nhân tố quan trọng khác là khung pháp lý và chính sách quản lý. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, cùng các quy định liên quan đến thuế và thủ tục dự án, sẽ tác động trực tiếp đến chi phí phát triển và giá bán căn hộ.
Trong bối cảnh này, dự án minh bạch, hợp quy hoạch sẽ dễ dàng tiếp cận dòng vốn và khách hàng, trong khi dự án vướng pháp lý có thể bị loại bỏ khỏi thị trường.
Nói về triển vọng, đại diện Avison Young đưa ra hai kịch bản có thể diễn ra: một là thị trường hồi phục chậm, giá tăng vừa phải và phân hóa sâu; hai là nếu chính sách pháp lý và vốn tín dụng được tháo gỡ mạnh mẽ, thị trường có thể bật lên nhanh trong 2026, đặc biệt tại vùng ven đô thị lớn và các tỉnh công nghiệp.
Dù theo kịch bản nào, đại diện Avison Young cho rằng, thách thức vẫn hiện hữu: rủi ro pháp lý, áp lực tài chính, nguy cơ sốt cục bộ và sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án cùng thời điểm. Điều đó đòi hỏi cả nhà phát triển lẫn người mua cần thận trọng, ưu tiên các dự án có chất lượng và giá trị sử dụng thực.