Ảnh minh họa. Nguồn: Int
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), rào cản lớn nhất khiến tiến độ nhà ở xã hội không đạt kỳ vọng là do cơ chế chưa đủ hấp dẫn đối với doanh nghiệp. “Doanh nghiệp tồn tại bằng lợi nhuận. Nếu không đảm bảo lợi nhuận tối thiểu thì họ không thể theo đuổi dự án,” ông Đính nhấn mạnh.
Ông cũng cho rằng việc đặt ra chỉ tiêu lớn nhưng thiếu chính sách hỗ trợ thiết thực khiến số lượng dự án triển khai vẫn còn hạn chế.
Ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết nhà ở xã hội bị khống chế mức lợi nhuận 10%, trong khi chi phí bồi thường và lãi vay tăng theo thời gian làm dự án kéo dài. Bên cạnh đó, nhiều dự án “đứng bánh” do thủ tục chuyển đổi đất, giải phóng mặt bằng và thiếu vốn đầu tư. Thậm chí, quy trình xét duyệt người mua nhà ở xã hội còn phức tạp, khiến nhiều người có nhu cầu thực sự nhưng không thể tiếp cận.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết “nút thắt” lớn nhất là quỹ đất. Hầu hết dự án khu đô thị hiện nay đều lựa chọn nộp tiền thay vì dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Nhiều địa phương chưa chủ động bố trí quỹ đất riêng hoặc có bố trí thì lại nằm ở khu vực xa trung tâm, hạ tầng yếu kém, thiếu tiện ích cơ bản, khiến người dân không mặn mà.
Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý cũng được xem là rào cản lớn. Quy trình từ duyệt chủ trương, quy hoạch, giải phóng mặt bằng đến cấp phép xây dựng kéo dài khiến chi phí cơ hội của doanh nghiệp tăng cao. Các gói tín dụng ưu đãi như 120.000 tỷ đồng cũng khó tiếp cận vì thủ tục phức tạp và thời gian ưu đãi ngắn.
Bộ Xây dựng cũng đánh giá, ở nhiều địa phương, sự quan tâm dành cho nhà ở xã hội còn hạn chế. Một số nơi quy hoạch quỹ đất xa trung tâm, chưa bố trí ngân sách đầu tư hạ tầng, thậm chí lựa chọn chủ đầu tư không đủ năng lực, làm dự án chậm triển khai.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), tính đến hết quý III/2025, cả nước ghi nhận 692 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô hơn 633.500 căn, tương đương 59,6% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Trong đó, 165 dự án đã hoàn thành, mang lại 110.436 căn – tăng tới 91,6% so với cuối năm 2024. Ngoài ra, 147 dự án đang triển khai với 135.033 căn và 380 dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư với hơn 388.000 căn.
Riêng 9 tháng đầu năm, 43.681 căn đã hoàn thiện. Dự kiến đến cuối 2025, sẽ có thêm 39.245 căn, đưa tổng nguồn cung giai đoạn 2021 – 2025 lên gần 150.000 căn, đạt khoảng 35% kế hoạch.
Cần động lực mạnh từ chính sách
Trước tình trạng các doanh nghiệp ngại tham gia các dự án phát triển nhà ở xã hội do lo ngại vướng mắc có thể phát sinh về cơ chế chính sách, các chuyên gia cho rằng để đẩy nhanh tiến độ, cần hoàn thiện cơ chế quy hoạch và bố trí quỹ đất phù hợp với nhu cầu từng địa phương, có thể thông qua khảo sát độc lập để đảm bảo tính khách quan.
Bà Phạm Thị Miền kiến nghị cần nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đảm bảo việc bố trí quỹ đất và phát triển nhà ở xã hội, gắn với nhu cầu thực tế, có thể xem xét áp dụng các hình thức khảo sát chuyên nghiệp thông qua phương án thuê hoặc giao cho các đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập thực hiện. Từ đó, có căn cứ khoa học và khách quan cho việc hoạch định kế hoạch phát triển.
Cùng với đó là những khó khăn trong việc kiểm soát đầu cơ và chuyển nhượng nhà ở xã hội. Thực tế vẫn tồn tại tình trạng một số trường hợp mua nhà ở xã hội nhưng không sử dụng để ở, mà chuyển nhượng trái quy định, gây méo mó thị trường, làm tăng nguy cơ đầu cơ và khiến những người thực sự có nhu cầu không được tiếp cận nhà ở xã hội.
Ngoài ra, bà cũng kiến nghị sau thời hạn 5 năm sở hữu theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cần được ưu tiên cho những người dân thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và đã được cơ quan thẩm quyền xác nhận.
Trường hợp chuyển nhượng cho đối tượng không thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, chủ sở hữu khi chuyển nhượng phải hoàn trả lại các ưu đãi đã được hưởng từ chính sách.